Apartamente inchiriate pe termen scurt-lung. Inchiriere apartamente primite in folosinta prin contracte de comodat. Deschidere punct de lucru in cazul unei societati care desfasoara activitate de inchiriere

O societate comerciala are ca obiect principal de activitate inchirierea bunurilor imobiliare (CAEN 6820). Societatea este platitoare de TVA si de impozit pe profit si nu are salariati.

Societatea achizitioneaza imobile cu destinatii diferite, respectiv:

- unele sunt achizitionate in vederea revanzarii;

- unele sunt achizitionate pentru inchiriere pe termen lung;

- unele sunt achizitionate pentru inchiriere in regim sezonier/turistic.

Activitatea societatii se desfasoara in urmatoarele situatii:

1. Apartamente inchiriate pe termen lung

Apartamentele sunt inchiriate exclusiv cu destinatie de locuinta, atat catre persoane fizice, cat si catre persoane juridice. In cazul persoanelor juridice, imobilele nu sunt utilizate pentru desfasurarea activitatii economice, nu este declarat punct de lucru la adresa acestora, iar in contractele de inchiriere este prevazut expres ca destinatia este rezidentiala. In perioadele in care nu sunt inchiriate, societatea suporta cheltuielile aferente acestora (de exemplu, cheltuieli de intretinere si utilitati), facturile fiind emise pe numele societatii. In perioadele in care sunt inchiriate, societatea refactureaza cheltuielile aferente intretinerii si utilitatilor catre chirias.

2. Apartamente exploatate prin platformele Airbnb si Booking

Societatea inchiriaza apartamente prin intermediul platformelor Airbnb si Booking. Acestea pot fi utilizate atat pentru cazare in scop turistic, cat si pentru inchiriere ca locuinta, dupa caz.

Pentru administrarea acestor apartamente, societatea a incheiat un contract cu o societate specializata de property management, care asigura promovarea, gestionarea rezervarilor, relatia cu clientii, check-in/check-out, curatenia si administrarea operationala a imobilelor. Societatea suporta cheltuielile aferente acestora (de exemplu, cheltuieli de intretinere si utilitati), facturile fiind emise pe numele societatii.

3. Imobile primite in folosinta prin contracte de comodat

Societatea utilizeaza imobile primite in baza unor contracte de comodat, atat de la un asociat, cat si de la un tert persoana fizica.

Aceste imobile sunt ulterior inchiriate catre terti persoane fizice sau juridice, iar societatea factureaza si declara integral veniturile obtinute. Societatea NU suporta cheltuielile cu utilitatile, mentenanta sau investitiile aferente acestor imobile.

Va rugam sa ne comunicati tratamentul fiscal si contabil aplicabil pentru fiecare dintre situatiile prezentate, inclusiv din perspectiva TVA, a impozitului pe profit, a incadrarii imobilelor ca stocuri sau imobilizari, a deductibilitatii cheltuielilor si a eventualelor obligatii declarative.

Precizez faptul ca societatea inregistreaza cheltuieli cu impozite locale, utilitati (facturile sunt emise pe persoana juridica) si venituri din chirii aferente apartamentului, atunci din punct de vedere fiscal acel spatiu devine un loc prin care se desfasoara activitate - respectiv, activitate de administrare a bunului imobil inchiriat, ceea ce inseamna ca trebuie declarat ca punct de lucru, conform art. 85 alin. (1) Cod de procedura fiscala, in termen de 30 de zile de la data inregistrarii la registrul comertului. Aceasta a fost opinia mea (ca si contabil) in a indruma administratorul societatii sa declare punctul de lucru la ONRC avand activitate de inchiriere residential sau nerezidential. In urma unui control de la taxe si impozite S2, inspectorul care a efectuat verificarea documentelor a sfatuit administratorul societatii ca a fost declarat gresit punctul de lucru la onrc, si din aceasta cauza impozitul pe cladire a venit majorat.

De asemenea, va rugam sa ne precizati daca exista obligativitatea deschiderii unui punct de lucru pentru oricare dintre situatiile descrise si, in caz afirmativ, care este baza legala, avand in vedere ca societatea nu isi desfasoara activitatea la aceste adrese, nu are birou sau personal in respectivele locatii, ci doar detine imobilele in vederea vanzarii sau inchirierii.