CJUE: Proprietarii pot fi obligati sa plateasca si caldura emisa de instalatiile comune ale blocului

Profeanu Laura

26 Oct 2025

Spete pe acelasi subiect

Curtea de Justitie a Uniunii Europene (CJUE) a confirmat prin hotararea din 24 octombrie 2024 in cauza C-760/23 - EVN Bulgaria Toplofikatsia, ca legislatia europeana nu se opune unei reglementari nationale care impune proprietarilor de apartamente sa suporte costurile aferente caldurii difuzate de instalatiile comune ale cladirii, chiar daca in spatiile respective nu exista radiatoare.

Doua tipuri de costuri: individual si comun

CJUE a explicat ca, intr-un imobil conectat la un sistem centralizat de incalzire, energia termica utilizata se compune din doua elemente:

2. caldura eliberata de instalatiile comune - conducte, coloane, subsoluri si alte componente care transfera indirect energie termica intre apartamente si spatii comune.

Prin urmare, este legitim ca fiecare proprietar sa contribuie atat la consumul propriu, cat si la partea de energie comuna, deoarece aceasta asigura confortul termic general al cladirii.

Repartizarea costurilor: proportional cu volumul incalzit

Curtea a considerat ca statele membre pot stabili ca aceste costuri comune sa fie impartite pe baza volumului incalzit al fiecarui apartament, conform proiectului cladirii. Metoda este acceptata de dreptul UE, atat timp cat regulile sunt transparente, justificate tehnic si permit o contabilizare cat mai exacta a consumului real.

Altfel spus, chiar daca un apartament are robinetele inchise, el beneficiaza indirect de caldura degajata prin coloanele care il traverseaza sau prin peretii care delimiteaza alte apartamente incalzite.

Conditia de baza: transparenta

Hotararea CJUE subliniaza ca dreptul Uniunii cere claritate si verificabilitate in modul de calcul al facturilor. Proprietarii pot solicita metodologia de calcul a furnizorului sau a asociatiei, parametrii folositi (de exemplu, coeficienti de corectie, pierderi estimate etc.), justificarea tehnica a formulei, precum si o defalcare clara a facturii intre consumul individual si partea comuna.

Regulile „opace” sau formulele arbitrare nu sunt compatibile cu Directiva 2012/27/UE privind eficienta energetica, care impune o repartizare echitabila si bazata pe consum masurabil.

Contextul cauzei

Cazul a pornit din Bulgaria, unde o companie de termoficare a actionat in instanta un proprietar care refuza plata facturilor, contestand legalitatea formulei de repartizare. Expertiza dispusa de instanta a aratat ca, desi echipamentele respectau formal reglementarile, existau neclaritati privind corectitudinea datelor si riscul de supraincarcare a celor care consumau mai putin.

Instanta bulgara a sesizat CJUE pentru a verifica daca reglementarea nationala respecta cerintele europene privind contorizarea si informarea consumatorilor. Curtea a decis ca principiul este conform cu dreptul UE, daca si numai daca metoda de calcul este transparenta, publica si justificata.

Ce inseamna pentru proprietari si asociatii de locatari

- Costurile pentru energia termica se impart intre consumul propriu si pierderile sistemice (caldura comuna).

- Este legal ca partea comuna sa fie calculata proportional cu volumul incalzit al fiecarui apartament.

- Locatarii au dreptul la informatii clare despre modul de calcul si la facturi detaliate.

- Asociatiile si furnizorii trebuie sa se asigure ca formulele de calcul sunt explicite si pot fi verificate.

In concluzie, Hotararea CJUE nu schimba principiul caldurii „comune”, ci reafirma necesitatea transparentei si corectitudinii in calculul costurilor. Intr-un sistem centralizat, caldura este un bun comun - dar modul in care se impart costurile trebuie sa fie un exercitiu de matematica limpede, nu de improvizatie administrativa.

Studii de caz si articole despre cjue