Comision intermediere achizitie terenuri. Persoana fizica neinregistrata fiscal. Tratament si riscuri fiscale

Potrivit art. 114 alin. (1) si (2) lit. g) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal,
(1) Venituri din alte surse sunt orice venituri identificate ca fiind impozabile, care nu se incadreaza in categoriile prevazute la art. 61 lit. a) - h), altele decat veniturile neimpozabile in conformitate cu prezentul titlu.

(2) In aceasta categorie se includ, insa nu sunt limitate, urmatoarele venituri:
(...)
g) veniturile din activitati, altele decat cele de productie, comert, prestari de servicii, profesii liberale si din drepturi de proprietate intelectuala, precum si activitati agricole, silvicultura si piscicultura, pentru care sunt aplicabile prevederile cap. II - Venituri din activitati independente si cap. VII - Venituri din activitati agricole, silvicultura si piscicultura;.

Potrivit punctului 34 alin. (2) din Normele metodologice emise in aplicarea Codului fiscal,
(2) In veniturile din activitatile prevazute la art. 114 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal sunt cuprinse veniturile realizate de contribuabilii care nu sunt inregistrati fiscal potrivit legislatiei in materie si care desfasoara activitati de productie, comert, prestari de servicii, profesii liberale, din drepturi de proprietate intelectuala, precum si venituri din activitati agricole, silvicultura si piscicultura, fara a avea caracter de continuitate si pentru care nu sunt aplicabile prevederile cap. II Venituri din activitati independente si cap. VII Venituri din activitati agricole, silvicultura si piscicultura din titlul IV al Codului fiscal.

La art. 115 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal,
(1) Impozitul pe venit se calculeaza prin retinere la sursa la momentul acordarii veniturilor de catre platitorii de venituri, prin aplicarea asupra venitului brut a unei cote de:
a) 10% pentru veniturile prevazute la art. 114 alin. (2) lit. a)-g), j)-k 1) si m 2); (...).

Potrivit art. 132 alin. (1) din Codul fiscal,
(1) Platitorii de venituri, cu regim de retinere la sursa a impozitelor, sunt obligati sa calculeze, sa retina, sa plateasca si sa declare impozitul retinut la sursa, pana la termenul de plata a acestuia inclusiv.

Asadar, in cazul in care persoana fizica nu este autorizata si inregistrata fiscal pentru activitatea prestata, conform declaratiei pe proprie raspundere, se considera ca aceasta desfasoara o activitate cu caracter ocazional, iar veniturile obtinute sunt incadrate din punct de vedere fiscal in categoria alte venituri, in baza prevederilor sus-mentionate.

Impozitul pe venit se calculeaza si se retine la sursa de catre platitorul de venit, la momentul platii venitului, prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului brut. Impozitul astfel calculat si retinut pentru veniturile din alte surse reprezinta impozit final. Acesta se declara prin formularul 100 Declaratie privind obligatiile de plata la bugetul de stat si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut. De asemenea, platitorul de venit are obligatia depunerii formularului 205 Declaratie informativa privind impozitul retinut la sursa si castigurile/pierderile din investitii, pe beneficiari de venit, pana in ultima zi a lunii februarie inclusiv a anului curent, pentru veniturile din alte surse platite in anul anterior.

Referitor la contributiile sociale obligatorii, acestea nu se calculeaza si nu se retin de catre societate pentru veniturile incadrate in categoria veniturilor din alte surse. Obligatiile privind contributiile sociale revin persoanei fizice, in calitate de beneficiar al venitului, in functie de situatia fiscala personala.

In cazul prezentat, se poate aplica regimul de venituri din alte surse cu retinere de 10% numai daca persoana fizica declara si sustine ca intermedierea este o activitate izolata, fara caracter de continuitate, ca nu este inregistrata fiscal pentru aceasta activitate si ca nu desfasoara in mod obisnuit servicii de intermediere imobiliara.

In acest sens, societatea trebuie sa detina urmatoarele documente:
- conventia de intermediere in care se mentioneaza clar: identificarea terenurilor, rolul persoanei fizice, conditia de plata a comisionului, valoarea bruta a comisionului, data exigibilitatii si faptul ca plata se face cu retinerea impozitului la sursa.
- proces-verbal, raport de intermediere sau alt document justificativ din care sa rezulte concret ce a facut persoana: identificarea vanzatorului, punerea partilor in legatura, participarea la negocieri, transmiterea informatiilor, contributia la finalizarea achizitiei.
- declaratie pe propria raspundere a persoanei fizice, in care sa mentioneze ca este rezident fiscal roman, ca activitatea este ocazionala, fara caracter de continuitate, ca nu este inregistrata fiscal pentru aceasta activitate, ca nu desfasoara in mod obisnuit servicii de intermediere si ca accepta retinerea impozitului la sursa conform art. 114-115 din Codul fiscal.
- datele de identificare ale beneficiarului: nume, prenume, CNP, domiciliu, cont IBAN, copie CI, necesare pentru plata si D205.

In caz contrar, exista risc de reincadrare. Daca activitatea persoanei fizice nu este ocazionala, se poate considera ca persoana desfasoara activitate independenta. Riscul fiscal, in primul rand, este la persoana fizica, insa societatea poate fi afectata daca nu are documentele pentru a demonstra realitatea serviciului si buna-credinta a incadrarii.