Dare in plata imobil

Darea in plata se poate realiza ca modalitate de stingere a datoriei societatii fata de asociat (provenita din creditarea firmei). Aceasta operatiune este reglementata de art. 1.492 din Codul civil si presupune ca asociatul (creditorul) accepta sa primeasca imobilul din patrimoniul societatii in locul sumei de bani pe care societatea i-o datoreaza.

Pentru a putea incheia actul, datoria societatii catre asociat (izvorata din creditari/imprumuturi succesive inregistrate in contul 455) trebuie sa fie reala, valabila si inregistrata in contabilitatea financiara a firmei. Notarul public are obligatia de a verifica aceste aspecte si poate solicita prezentarea unei expertize financiar-contabile realizate de un expert contabil autorizat pentru a confirma data nasterii si cuantumul exact al datoriei.

Deoarece operatiunea are ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil, contractul de dare in plata trebuie incheiat obligatoriu in forma autentica la un birou notarial.

Darea in plata a unui imobil in vederea stingerii datoriei fata de creditor, respectiv a creantelor fata de debitor, operatiune realizata de catre o societate catre asociatul sau, reprezinta o livrare de bunuri cu plata din sfera de aplicare a TVA. Mai pe scurt, este asimilata unei vanzari cu TVA.

Intrucat societatea si asociatul sunt persoane afiliate, tranzactia nu se poate face la o valoare arbitrara, ci obligatoriu la valoarea de piata a imobilului. Este necesara evaluarea bunului de catre un evaluator autorizat ANEVAR, valoare care se va reflecta in contractul de dare in plata si in factura emisa de societate.

Trebuie sa existe o corelatie rezonabila intre datoria stinsa si valoarea de piata a imobilului:

a.Daca valoarea imobilului este inferioara datoriei, diferenta poate fi tratata ca o iertare partiala de datorie (liberalitate) din partea asociatului sau societatea va fi obligata la plata unei sulte.

b.Daca valoarea imobilului este superioara datoriei, asociatul trebuie sa achite societatii diferenta (excedentul), altfel aceasta poate fi reincadrata ca un avantaj acordat asociatului sau o remitere de datorie.

Regimul TVA:

Deoarece cladirea nu este noua, operatiunea de transfer se poate realiza in regim de scutire de TVA (fara colectarea taxei de 21%), potrivit art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal

Intrucat imobilul a fost achizitionat in anul 2024 de la o persoana fizica, la momentul achizitiei nu s-a dedus TVA de catre societate. In consecinta, daca realizati darea in plata in regim de scutire, societatea nu va avea de efectuat nicio ajustare de TVA (nu va trebui sa returneze statului nicio suma din taxa dedusa initial pe perioada de monitorizare de 20 de ani). Daca, insa, ati realizat modernizari peste 20% din valoarea imobilului, atunci trebuie sa ajustati TVA conform art. 305 din Codul fiscal.

Societatea are dreptul de a opta pentru taxarea operatiunii (facturare cu TVA de 21%), caz in care trebuie sa depuna o notificare la organele fiscale anterior tranzactiei. Insa, deoarece nu a existat un TVA dedus la achizitie, aplicarea regimului de scutire este cea mai avantajoasa optiune.

Impozitul pe profit

Societatea trebuie sa emita o factura fiscala de vanzare a imobilului catre asociat, la valoarea stabilita pentru darea in plata.

Fiind asimilata unei livrari de bunuri cu plata (vanzare), societatea trebuie sa inregistreze distinct un venit din vanzarea activului (in contul 7583) la valoarea de piata stabilita prin raportul de evaluare.

Acest venit este impozabil. Deoarece societatea este platitoare de impozit pe profit, rezultatul fiscal al tranzactiei (venitul obtinut minus cheltuiala cu valoarea neamortizata a imobilului scoasa din evidenta in contul 6583) va influenta profitul impozabil al societatii.

Inregistrarile contabile si compensarea

Conform principiului necompensarii, activele/datoriile si veniturile/cheltuielile trebuie inregistrate distinct in contabilitate, iar compensarea efectiva se realizeaza ulterior, in baza contractului de dare in plata incheiat la notar.

Inregistrarea vanzarii imobilului (la valoarea de piata):

461 Debitori diversi = 7583 Venituri din vanzarea activelor si alte operatiuni de capital

Scoaterea din evidenta a imobilului:

% = 212 Constructii (la valoarea de inregistrare)
2812 Amortizarea constructiilor(valoarea amortizata pana la momentul cedarii, daca este cazul)
6583 Cheltuieli privind activele cedate si alte operatiuni de capital (valoarea ramasa neamortizata)

Compensarea datoriei cu creanta:

4551 Actionari/Asociati – conturi curente = 461 Debitori diversi

Este crucial ca datoria pe care o stingeti sa fie reala, certa si inregistrata corect in contabilitatea firmei (contul 4551). Conform jurisprudentei fiscale stabilite de instante (cum este decizia Curtii de Apel Ploiesti in dosarul nr. 681/42/2010), daca organele fiscale constata ca tranzactiile de creditare sau obligatiile stinse nu sunt reale ori nu sunt sustinute de documente justificative clare, darea in plata a imobilului catre asociat va fi reincadrata drept o distribuire de dividende in natura sau un avantaj acordat in scop personal. Aceasta reincadrare atrage impunerea retroactiva a impozitului pe dividende si aplicarea de majorari, dobanzi si penalitati de intarziere substantiale.

Pasii recomandati:

1.Verificarea creditarii: Asigurati-va ca sumele primite de la asociat sunt evidentiate clar in contabilitate in baza unor contracte de imprumut si ca depunerile/restituirile s-au efectuat prin instrumente de plata fara numerar, conform restrictiilor Legii 70/2015.

2.Evaluarea imobilului: Contractati un expert ANEVAR pentru stabilirea valorii de piata actuale.

3.Decizia AGA: Intocmiti o hotarare AGA care sa detalieze datoria stinsa si aprobarea transferului imobilului.

4.Actul notarial si Facturarea: Autentificati actul de dare in plata la notar (care va solicita dovezi clare ale datoriei din balanta/contabilitate) si emiteti factura fiscala aferenta.