Legea 207/2025 schimba regulile jocului in tranzactiile imobiliare

Profeanu Laura

06 Ian 2026

Spete pe acelasi subiect

Un nou cadru legal menit sa reduca riscurile asumate de cumparatorii de locuinte, a intrat in vigoare de la 11 decembrie 2025, odata cu aplicarea Legii nr. 207/2025. Actul normativ modifica atat legislatia privind calitatea in constructii, cat si pe cea referitoare la publicitatea imobiliara, introducand reguli mult mai stricte pentru dezvoltatorii imobiliari inainte de a putea incasa avansuri sau de a semna promisiuni de vanzare-cumparare.

Noua lege restructureaza complet momentul de la care pot fi incheiate conventiile de rezervare si promisiunile de vanzare, conditionandu-le de parcurgerea prealabila a unor proceduri obligatorii - de la notarea autorizatiei de construire, la preapartamentare si deschiderea cartilor funciare pentru unitatile viitoare. Totodata, actul normativ introduce in premiera plafoane maxime pentru avansurile platite, sumele fiind blocate intr-un cont dedicat proiectului si eliberate doar in anumite etape ale constructiei.

Demersul legislativ vine pe fondul discutiilor publice generate in ultimul an de cazuri rasunatoare in care cumparatori au ramas fara locuinte si fara sumele achitate in avans. Reactia Parlamentului se concretizeaza astfel intr-un pachet de protectie suplimentara pentru consumatori, menit sa echilibreze relatia contractuala dintre acestia si dezvoltatori - un domeniu in care, pana acum, libertatea contractuala a permis numeroase derapaje.

Completeaza formularul si TESTEAZA GRATUIT - Legislatie + Consultanta de la experti









Sunt de acord cu termenii si conditiile site-ului!

Conform cerintelor Regulamentului UE 679/2016 sunt de acord ca SC Rentrop & Straton S.R.L. sa colecteze si sa prelucreze datele din formular in scopuri comerciale.

Intrebare antispam: 5 + 3 =

Inregistrare cont de Testare Gratuita

1. Promisiunile de vanzare pot fi incheiate doar dupa parcurgerea unor proceduri prealabile obligatorii

Una dintre cele mai importante schimbari priveste momentul de la care dezvoltatorii pot promite instrainarea unei unitati viitoare.

Legea impune trei conditii cumulative, fara de care nicio promisiune nu poate fi valabil incheiata:

- notarea autorizatiei de construire in cartea funciara,

- efectuarea preapartamentarii pentru condominiile viitoare,

- deschiderea cartilor funciare individuale pentru bunurile viitoare.

Astfel, promisiunile se pot incheia numai in forma autentica si doar dupa eliberarea unui extras de carte funciara pentru unitatea individuala viitoare sau pentru locuinta individuala viitoare. Notarul este obligat sa solicite inscrierea promisiunii in cartea funciara in aceeasi zi sau cel tarziu in urmatoarea zi lucratoare, procedura stabilind astfel o trasabilitate juridica riguroasa a promisiunilor, impiedicand totodata supracontractarea si vanzarea multipla a aceleiasi unitati.

2. Conventiile de rezervare: valabilitate limitata si avansuri plafonate la 5%

Pentru prima data, legea defineste in mod strict regimul conventiilor de rezervare. Ele pot fi incheiate pe maximum 60 de zile, perioada in care dezvoltatorul trebuie sa finalizeze semnarea promisiunii autentice sau, eventual, a contractului de vanzare-cumparare.

Avansul in aceasta etapa nu poate depasi 5% din pret, iar depasirea limitei atrage nulitatea absoluta a conventiei.

Daca dezvoltatorul nu isi indeplineste obligatiile si nu se ajunge la semnarea promisiunii, acesta trebuie sa restituie integral sumele platite in maximum 30 de zile. Masura combate practicile prin care dezvoltatorii blocau cumparatori in rezervari repetate, fara sa avanseze procedurile cadastrale.

3. Avansurile in etapa promisiunii: cont dedicat si limite diferentiate pe etape de constructie

Cea mai importanta noutate o reprezinta plafoanele maxime de avans, absente pana acum din legislatie.

Legea impune doua reguli:

3.1. Avansurile trebuie depuse intr-un cont bancar distinct, dedicat proiectului

Sumele achitate ca avans se depun intr-un cont special, putand fi utilizate doar pentru acel proiect imobiliar. Cheltuirea banilor este permisa numai cu aprobarea responsabilului tehnic / diriginelui de santier.

3.2. Avansurile sunt plafonate in functie de stadiul lucrarilor

Legea stabileste doua praguri explicite:

- maximum 25% din pret pentru partea de rezistenta;

- maximum 20% pentru partea de instalatii, dupa finalizarea structurii.

Desi forma anterioara a proiectului (votata la Senat) prevedea alte transe - 15% la semnare, 25% dupa structura, 25% dupa instalatii - Camera Deputatilor a modificat arhitectura articolului, generand o formulare mai ambigua, dar pastrand ideea plafonarii avansurilor.

Sanctiuni

Daca dezvoltatorul utilizeaza aceste sume in alte scopuri decat cele prevazute de lege, risca amenzi in cuantum de 1% din cifra de afaceri din anul anterior.

4. Preapartamentarea si noile reguli cadastrale: intra in vigoare abia din 8 martie 2026

Legea aduce modificari importante si Legii cadastrului, insa aceste dispozitii intra in vigoare la 3 luni de la publicare, pentru a permite implementarea aplicatiei integrate de cadastru.

Printre noutati, se regasesc:

- preapartamentarea devine o procedura obligatorie pentru deschiderea cartilor funciare individuale ale bunurilor viitoare;

- se creeaza cartea funciara a intregului condominiu bun viitor, la care se adauga carti funciare individuale pentru fiecare unitate;

- daca se modifica numarul unitatilor aprobate prin autorizatie, actualizarea cartilor funciare se face fara acordul cumparatorilor, cu exceptia situatiilor in care se schimba suprafata sau amplasamentul unitatii rezervate.

Pana la data intrarii in vigoare a acestor proceduri, notarea autorizatiei de construire se va face separat pentru fiecare unitate viitoare. Notarii sunt obligati si in aceasta faza provizorie sa solicite notarea promisiunilor.

5. Ce a disparut din forma adoptata la Senat

Camera Deputatilor a eliminat doua prevederi care ar fi oferit beneficii suplimentare cumparatorilor:

- reducerea cu 25% a onorariului notarial pentru cumparatorii care se prezentau cu avocat;

- recunoasterea cumparatorului si a statului drept creditori privilegiati in insolventa dezvoltatorului.

Eliminarea acestor prevederi limiteaza protectia financiara in situatiile de insolventa, insa arhitectura noului mecanism al avansurilor in cont dedicat suplineste partial acest risc.

Impactul pentru cumparatori si dezvoltatori

Pentru cumparatori

- avansuri mult mai mici si mai sigure;

- eliminarea promisiunilor semnate inainte de obtinerea autorizatiei de construire;

- trasabilitate in cartea funciara, reducand riscul de suprapunere a promisiunilor;

- un control real asupra progresului proiectului, deoarece utilizarea avansurilor este strict legata de etapele tehnice.

Pentru dezvoltatori

- obligatii suplimentare de documentare cadastrala si de etapizare financiara;

- o presiune mai mare pe finantarea proprie sau bancara in fazele incipiente;

- necesitatea de a adapta contractele standard si fluxurile interne la noile cerinte.

Concluzie

Legea 207/2025 reprezinta un pas spre profesionalizarea si transparentizarea sectorului imobiliar rezidential. Prin limitarea avansurilor, introducerea conturilor dedicate, obligativitatea preapartamentarii si autentificarea tuturor promisiunilor, cadrul legislativ aduce echilibru in piata in care cumparatorii au fost adesea partea vulnerabila.

Ramane de vazut in ce masura dezvoltatorii se vor adapta rapid acestor cerinte si cum vor interpreta notarii si ANCPI unele prevederi mai tehnice ale legii. Cert este insa ca, incepand cu luna martie 2026, intreg procesul de precontractare si de publicitate imobiliara va functiona intr-un regim mult mai riguros.