Obligatia de facturare si aplicarea RO e-Factura in cazul inchirierii unui imobil de catre persoana fizica catre persoana juridica

Orice persoana care desfasoara o activitate economica este persoana impozabila, indiferent daca este sau nu inregistrata in scopuri de TVA. Inchirierea unui imobil cu caracter de continuitate intra, in principiu, in sfera activitatilor economice (art. 269 CF).

1) Trebuie PF sa se inscrie in RO e-Factura si sa aiba SPV?
NU pana la 31.05.2026.
Conform modificarilor prin OUG 52/2025 (corelate cu OUG 89/2025), obligatiile privind PF identificate prin CNP se aplica efectiv de la 1 iunie 2026.
De asemenea:
-inscrierea in Registrul RO e-Factura va trebui facuta inainte de aceasta data
-formularul utilizat: D082
-termen: cu cel putin 3 zile inainte de momentul obligativitatii
Pentru inscriere este necesar cont SPV

2) PF trebuie sa emita facturi catre PJ?
NU. Inchirierea de bunuri imobile este operatiune scutita fara drept de deducere (art. 292 alin. (2) lit. e), iar art. 319 alin. (7) prevede clar ca nu exista obligatia de facturare pentru aceste operatiuni, dar, persoana impozabila poate opta sa emita factura.
Deci, pentru aceasta activitate, facturarea este optionala, nu este obligatorie, documentul principal ramane contractul.
RO e-Factura NU creeaza obligatia de a emite facturi. Sistemul se aplica doar facturilor care trebuie emise conform Codului fiscal. Daca nu exista obligatie de facturare, nu exista obligatie de e-Factura.
Daca insa persoana emite totusi facturi (optional) atunci de la 1.06.2026 va intra in sfera RO e-Factura, ar trebui inscriere in registru + SPV. Factura va fi pe valoarea bruta (1.000 lei).

3.Trebuie emise facturi pentru perioada 01.01.2026 - prezent?
NU, deoarece nu exista obligatie de facturare, obligatia e-Factura este prorogata pana la 31.05.2026. Nu exista efect retroactiv.

4) Persoana trebuie sa aiba semnatura electronica?
Pentru utilizarea RO e-Factura dupa 1.06.2026, DA. Transmiterea se face prin SPV, iar inregistrarea in registru necesita identificare electronica.

Temei legal
Legea 227/2015 privind Codul fiscal

Art. 319. - Facturarea
(6) Persoana impozabila trebuie sa emita o factura catre fiecare beneficiar, in urmatoarele situatii:
a) pentru livrarile de bunuri sau prestarile de servicii efectuate;
b) pentru fiecare vanzare la distanta pe care a efectuat-o, impozabila in Romania in conditiile prevazute la art. 275 alin. (2), cu exceptia cazului in care persoana impozabila utilizeaza regimul special prevazut la art. 315;
c) pentru livrarile intracomunitare de bunuri efectuate in conditiile prevazute la art. 294 alin. (2) lit. a) -c);
d) pentru orice avans incasat in legatura cu una dintre operatiunile mentionate la lit. a) si b).
(7) Prin exceptie de la alin. (6) lit. a) si d), persoana impozabila nu are obligatia emiterii de facturi pentru operatiunile scutite fara drept de deducere a taxei conform art. 292 alin. (1) si (2).
(11) Persoana impozabila care nu are obligatia de a emite facturi conform prezentului articol poate opta pentru emiterea facturii.

Art. 292. - Scutiri pentru anumite activitati de interes general si scutiri pentru alte activitati
(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:
e) arendarea, concesionarea, inchirierea si leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct si superficia, cu plata, pe o anumita perioada. Fac exceptie urmatoarele operatiuni:
1. operatiunile de cazare care sunt efectuate in cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu functie similara, inclusiv inchirierea terenurilor amenajate pentru camping;
2. inchirierea de spatii sau locatii pentru parcarea autovehiculelor;
3. inchirierea utilajelor si a masinilor fixate definitiv in bunuri imobile;
4. inchirierea seifurilor;

Ordonanta de urgenta nr. 120/2021 privind administrarea, functionarea si implementarea sistemului national privind factura electronica RO e-Factura si factura electronica in Romania,

Art. 101. - 01/07/2024 - Art. 10 1 . - a fost introdus prin Ordonanta de urgenta 69/2024.

(1) In perioada 1 iulie 2024-31 decembrie 2024, operatorii economici - persoane impozabile stabilite in Romania conform art. 266 alin. (2) din Legea nr. 227/2015, cu modificarile si completarile ulterioare, indiferent daca sunt sau nu inregistrati in scopuri de TVA conform art. 316 din Legea nr. 227/2015, cu modificarile si completarile ulterioare, pentru livrarile de bunuri si prestarile de servicii care au locul livrarii/prestarii in Romania conform art. 275, 278 si 279 din Legea nr. 227/2015, cu modificarile si completarile ulterioare, efectuate in relatia B2C, astfel cum este definita la art. 2 alin. (1) lit. n1), pot transmite facturile emise in sistemul national privind factura electronica RO e-Factura.
(2) Incepand cu data de 1 ianuarie 2025, operatorii economici - persoane impozabile stabilite in Romania conform art. 266 alin. (2) din Legea nr. 227/2015, cu modificarile si completarile ulterioare, indiferent daca sunt sau nu inregistrati in scopuri de TVA conform art. 316 din Legea nr. 227/2015, cu modificarile si completarile ulterioare, pentru livrarile de bunuri si prestarile de servicii care au locul livrarii/prestarii in Romania conform titlului VII Taxa pe valoarea adaugata din Legea nr. 227/2015, cu modificarile si completarile ulterioare, efectuate in relatia B2C, astfel cum este definita la art. 2 alin. (1) lit. n1), au obligatia sa transmita facturile emise in sistemul national privind factura electronica RO e-Factura. Fac exceptie bonurile fiscale emise in conformitate cu prevederile Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 28/1999, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, care indeplinesc conditiile unei facturi simplificate, in conformitate cu prevederile art. 319 alin. (12), (13) si (21) din Legea nr. 227/2015, cu modificarile si completarile ulterioare.
(21) Termenul-limita pentru transmiterea facturilor in sistemul national privind factura electronica RO e-Factura, conform alin. (2), este de 5 zile lucratoare de la data emiterii facturii, dar nu mai tarziu de 5 zile lucratoare de la data-limita pentru emiterea facturii prevazuta la art. 319 alin. (16) din Legea nr. 227/2015, cu modificarile si completarile ulterioare. Calculul termenului-limita se efectueaza conform Regulamentului (CEE, Euratom) nr. 1.182/71 al Consiliului din 3 iunie 1971 privind stabilirea regulilor care se aplica termenelor, datelor si expirarii termenelor.
01/01/2026 - alineatul a fost introdus prin Ordonanta de urgenta 89/2025.
(3) Livrarile de bunuri/Prestarile de servicii efectuate catre o persoana fizica care nu se identifica in relatia cu furnizorul/prestatorul prin niciun cod de identificare fiscala sau opteaza sa se identifice prin codul numeric personal se considera efectuate in relatia B2C, cu exceptia situatiei in care beneficiarii sunt inscrisi in Registrul RO e-Factura obligatoriu. Daca beneficiarul, persoana fizica, nu se identifica prin niciun cod de identificare fiscala, facturile se emit utilizand un cod format din 13 cifre de zero in locul codului de identificare fiscala al beneficiarului.
(4) Furnizorii/Prestatorii prevazuti la alin. (1) si (2) sunt obligati sa transmita facturile emise catre destinatari conform prevederilor art. 319 din Legea nr. 227/2015, cu modificarile si completarile ulterioare, cu exceptia situatiei in care beneficiarii sunt inscrisi in Registrul RO e-Factura obligatoriu. 15/01/2026 - alineatul a fost modificat prin Ordonanta de urgenta 89/2025

Art. 1010. -
Furnizorii/Prestatorii care au obligatia sa respecte prevederile art. 5, art. 91, art. 10 alin. (1) si art. 101 alin. (2) si care se identifica fiscal prin codul numeric personal au obligatia de a solicita inscrierea in Registrul RO e-Factura obligatoriu inainte de a incepe desfasurarea activitatilor economice si sunt inscrisi in registru in termen de 3 zile lucratoare de la data solicitarii.

Ordonanta de urgenta nr. 52/2025 pentru modificarea si completarea unor acte normative, pentru stabilirea unor masuri privind implementarea programelor nationale din domeniul lucrarilor publice, precum si pentru stabilirea unor masuri bugetare

Art. XVI. -
(1) Incepand cu data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta, dispozitiile art. 105 alin. (2) si (6), precum si ale art. 107 alin. (1) si (5) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 120/2021 privind administrarea, functionarea si implementarea sistemului national privind factura electronica RO e-Factura si factura electronica in Romania, precum si pentru completarea Ordonantei Guvernului nr. 78/2000 privind omologarea, eliberarea cartii de identitate a vehiculului si certificarea autenticitatii vehiculelor rutiere in vederea introducerii pe piata, punerii la dispozitie pe piata, inmatricularii sau inregistrarii in Romania, precum si supravegherea pietei pentru acestea, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 960 din 7 octombrie 2021, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 139/2022, cu modificarile si completarile ulterioare, se aplica in mod corespunzator pana la data de 1 iunie 2026.
(2) Incepand cu data prevazuta la alin. (1), dispozitiile art. 107 alin. (4) prima teza din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 120/2021, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 139/2022, cu modificarile si completarile ulterioare, se aplica pana la data de 1 iunie 2026. Persoanele care incep sa desfasoare activitati economice dupa data de 30 mai 2026 au obligatia de a solicita inscrierea in Registrul RO e-Factura obligatoriu inainte de a incepe desfasurarea activitatilor economice si sunt inscrise in registru in termen de 3 zile lucratoare de la data solicitarii.