Operatiuni imobiliare. Tratament fiscal TVA. Operatiuni scutite fara drept de deducere

Intrebare: O societate comerciala cu raspundere limitata (microintreprindere), inregistrata in scopuri de TVA, are ca obiect principal de activitate inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate CAEN 682.
Societatea a achizitionat in anul 2014 mai multe imobile care necesitau reparatii majore deoarece se aflau, in momentul achizitiei, intr-o stare avansata de degradare. Imobilele au fost achizitionate fara TVA.
Dupa achizitie, societatea cumparatoare a inceput sa renoveze aceste imobile, pe care ulterior le-a inchiriat la diversi clienti. Societatea a dedus TVA pentru materialele folosite la renovare.
Avand in vedere specificul activitatii va rog sa ma lamuriti cu privire la urmatoarele aspecte:
1. In momentul achizitiei imobilelor, societatea cumparatoare trebuia sa inregistreze imobilele pe contul 212 sau pe contul 215.
2. Pe parcursul renovarii imobilelor (pana la intocmirea procesului verbal de receptie la terminarea lucrarilor), cheltuielile cu renovarea trebuiau inregistrate pe contul 231 sau pe contul 235?
3. Cum ar fi mai avantajos pentru societate, sa inchirieze imobilele cu TVA sau fara TVA ? Va rog sa-mi detaliati ambele cazuri.
In cazul in care societatea nu ar facturat chiria cu TVA, la sfarsit de an ar trebui sa se faca o ajustare de TVA ? Daca da, as dori sa-mi prezentati algoritmul de calcul printr-un exemplu concret.

4. Va prezint in continuare un exemplu (fictiv) cu cifre: in anul 2014 societatea a dedus TVA pentru materialele folosite la renovare in suma de 20.000 lei si a colectat TVA ca urmare a inchirierii spatiilor detinute in suma de 14.000 lei. In anul 2015 a dedus TVA pentru materialele folosite la renovare in suma de 15.000 lei si a colectat TVA in urma inchirierii in suma de 23.000 lei. In anul 2016 a inchiriat fara TVA si a dedus TVA pentru cheltuielile curente (apa, energie, salubritate, etc) suma de 600 lei. In aceste 3 cazuri as dori sa ma lamuriti cu privire la urmatoarele neclaritati:
- cum se face ajustarea de TVA, pe ce perioada se calculeaza?
- in cazul in care societatea nu ar fi inchiriat cu TVA, care este modul de ajustare a TVA ? Concret, ce suma de TVA ar fi trebuit sa plateasca societatea la bugetul de stat? Cum se calculeaza prorata de TVA ?
- in cazul in care societatea ar fi inchiriat in anul 2014 cu TVA, iar in anul 2015 fara TVA care sunt implicatiile asupra sumei de plata a TVA la bugetul de stat?
- in cazul in care societatea ar fi inchiriat in anul 2014 fara TVA, iar in anul 2015 cu TVA care sunt implicatiile asupra sumei de plata a TVA la bugetul de stat?
- in anul 2016 TVA-ul dedus pentru cheltuielile curente intra la ajustare ?
- avand in vedere ca in anul 2014 si 2015 TVA-ul colectat (37.000 lei) este mai mare decat TVA-ul dedus (35.000 lei), daca, incepand cu anul 2016 s-ar inchiria fara TVA, mai este necesar sa se calculeze prorata ?
Ajustarea de TVA se face doar in cazul achizitiei si modernizarii sau transformarii activelor corporale fixe ? Deci, ajustarea nu se face in cazul altor tipuri de cheltuieli, ca de exemplu: cheltuieli curente (energie, apa, gaz, etc.), cheltuieli cu reparatiile, etc. ?
5. De exemplu, societatea cumpara un imobil in anul 2015 fara TVA, pe care il modernizeaza si deduce TVA in anul 2015 in suma de 30.000 lei cu ocazia cheltuielilor de modernizare. Tot in anul 2015 mai deduce TVA in suma de 2.000 lei pentru cheltuielile curente ale imobilului. In anii 2015 si 2016 societatea inchiriaza acest spatiu fara TVA si obtine din inchiriere o suma de 12.000 lei in anul 2015 si 48.000 lei in anul 2016. Va rog sa-mi prezentati modalitatea de ajustare a TVA in acest caz si pe ce perioada se face aceasta ajustare.


Va redau mai jos 2 paragrafe din Normele Metodologice de aplicare a Codului fiscal din 2016:
1. O persoana impozabila a cumparat o cladire pentru activitatea sa economica la data de 10 august 2010 si a dedus TVA in suma de 5.000.000 lei la achizitia sa. In luna mai 2016, aceasta persoana decide sa livreze in regim de scutire cladirea. Perioada de ajustare este de 20 de ani, cu incepere de la 1 ian. 2010 si pana in anul 2029 inclusiv. Ajustarea trebuie sa se efectueze pentru toata taxa aferenta perioadei ramase din perioada de ajustare, respectiv 14 ani, si persoana respectiva trebuie sa restituie 14 douazecimi din TVA dedusa initial: 5.000.000 lei 20 x 14 = 3.500.000 lei.
Referitor la citatul de mai sus, intrebarea mea este urmatoarea: persoana impozabila trebuie sa plateasca la bugetul de stat in luna iunie 2016 suma de 3.500.000 lei ? (am presupus ca persoana impozabila este platitoare de TVA lunara)