Regim TVA vanzare imobile patrimoniul personal - persoane fizice

Subiect: Regim TVA vanzare simultana imobile din patrimoniul personal (locativ si comercial) catre cumparatori diferiti.

Descrierea situatiei: Persoane fizice, sot si sotie, detinem in patrimoniul personal de peste 5 ani doua imobile: un apartament cu destinatie locativa si un spatiu comercial (inchiriat in prezent catre o persoana juridica ca spatiu de birou). Intentionam instrainarea acestora catre un cumparator care doreste achizitia "la pachet", insa beneficiarii sa fie diferiti: apartamentul locativ catre persoana sa fizica (PF), iar spatiul comercial catre firma sa (PJ platitoare de TVA). Valoarea totala este de 280.000 EUR.

Intrebari:

1. Varianta 1: In cazul unui contract unic de vanzare-cumparare cu doi cumparatori (pf pentru spatiu locativ si pj pentru spatiu comercial) si pret la pachet de 280.000 euro, tranzactia poate fi considerata in intregime scutita de TVA (fiind bunuri din patrimoniul personal detinute >5 ani)? In contract s-ar specifica cat din pret trebuie sa plateasca persoana fizica si cat din pret persoana juridica. Specificam ca in ultimii 5 ani nu s-au adus amenajari asupra imobilelor.

2. Varianta 2: Daca se opteaza pentru vanzari separate, cu contracte diferite, iar pentru spatiul comercial vanzatorii aleg inregistrarea in scopuri de TVA pentru a aplica taxarea inversa, ar fi mai ok? Aceasta inregistrare va "contamina" retroactiv si prima vanzare (cea locativa), transformand-o intr-o livrare taxabila prin cumularea veniturilor?

Care este recomandarea privind succesiunea pasilor pentru a minimiza riscul de reincadrare a tranzactiilor ca activitate economica desfasurata de o persoana impozabila, in sfera tva?

Sau nu se pune problema in sfeta TVA, avand in vedere faptul ca livrarea de imobile vechi este scutita de tva?