Regimul fiscal al veniturilor din inchiriere

Incep formularea prezentei opinii cu precizarea ca fiind vorba despre venituri realizate in 2025, voi avea in vedere forma aplicabila in 2025 a legii 227/2015 privind Codul fiscal.
Astfel, art. 83 din CF defineste veniturile obtinute din cedarea folosintei bunurilor dupa cum urmeaza:
"Art. 83. - Definirea veniturilor impozabile din cedarea folosintei bunurilor
(1) Veniturile din cedarea folosintei bunurilor sunt veniturile, in bani si/sau in natura, provenind din cedarea folosintei bunurilor mobile si imobile, obtinute de catre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal, altele decat veniturile din activitati independente.

(21) Sunt considerate venituri din cedarea folosintei bunurilor si veniturile obtinute de catre proprietar din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, indiferent de numarul de locuinte in care sunt situate acestea.(3) Inchirierea in scop turistic de catre proprietari a camerelor situate in locuintele proprietate personala, altele decat cele care constituie structuri de primire turistica, potrivit legislatiei specifice, reprezinta oferirea posibilitatii de sedere pentru o perioada de minimum 24 de ore si maximum 30 de zile intr-un an calendaristic oricarei persoane care calatoreste in scop turistic in afara mediului sau obisnuit de viata.

(4) Veniturile realizate din inchirierea in scop turistic a unui numar de camere cuprins intre unu si 5 camere inclusiv, in cursul unui an fiscal, se determina pe baza normei anuale de venit. In cazul depasirii numarului de 5 camere de inchiriat in cursul aceluiasi an fiscal, determinarea venitului se efectueaza pe baza normei anuale de venit pentru intregul an fiscal.

(5) In cazul depasirii numarului de 5 camere de inchiriat in cursul anului fiscal, incepand cu anul fiscal urmator determinarea venitului net se realizeaza in sistem real si se supune impunerii potrivit prevederilor cap. II - Venituri din activitati independente.

(6) Contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendare si cele din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, au obligatia inregistrarii contractului incheiat intre parti, precum si a modificarilor survenite ulterior, in termen de cel mult 30 de zile de la incheierea/producerea modificarii acestuia, la organul fiscal competent. In situatia in care bunul este detinut in comun, prin contractul de inchiriere sau, dupa caz, prin actul de modificare a acestuia, se desemneaza proprietarul, uzufructuarul sau alt detinator legal care indeplineste obligatia inregistrarii contractului incheiat intre parti.

(7) Procedura de aplicare a prevederilor alin. (6) se stabileste prin ordin al presedintelui Agentiei Nationale de Administrare Fiscala."

Pentru a putea stabili regimul fiscal corect aplicabil veniturilor realizate conform descrierii dvs., este necesar a fi stabilita natura acestora, mai precis daca vorbim despre inchiriere in scop turistic din perspectiva proprietarului sau inchiriere pe termen lung.

Din cate inteleg din prezentarea spetei, faceti vorbire despre un proprietar PF care inchiriaza pe termen lung (mai mare de 30 de zile) trei apartamente unei persoane juridice care are ca activitatea serviciile in regim hotelier sau alte activitati asimilate regimului hotelier.

Pornind de la acest aspect, consider ca inchirierea dintre proprietarul PF si locatarul PJ se incadreaza in prevederile art. 83 alin. (6) din CF, respectiv inchiriere pe termen lung, nicidecum inchiriere in scopuri turistice.

In ceea ce priveste obligatia platitorului de venit, respectiv obligatia PJ in calitate de locatar, acestuia ii sunt aplicabile (incepand cu 01.01.2024) prevederile art. 84 1 din CF, si anume:
"Art. 841. - Reguli privind stabilirea impozitului pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor, altele decat cele din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila
(1) In cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, altele decat cele din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, venitul brut reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti. Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.
(...)

(3) Venitul net din cedarea folosintei bunurilor, altul decat venitul din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, se stabileste la fiecare plata, de catre platitorii de venit, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra acestuia.
(4) Platitorii veniturilor, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila au si obligatia de a calcula, retine, declara si plati impozitul corespunzator sumelor platite, precum si de a elibera, la solicitarea proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, beneficiar de venit, un document care sa ateste cuantumul impozitului pe venit retinut si platit.(5) Impozitul se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net si se retine la sursa, de catre platitorii de venituri prevazuti la alin. (4), la momentul platii veniturilor.

(6) Impozitul calculat si retinut reprezinta impozit final si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.
(...)
(9) Persoanele juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila declara veniturile prevazute la alin. (8) in declaratia prevazuta la art. 132 alin. (2) aferenta anului in care au fost realizate veniturile."

In concluzie, PJ (locatarul) are obligatia calcularii, retinerii, declararii si platii impozitului pe venitul realizat de catre proprietarul PF al imobilelor in discutie, proprietarului revenindu-i eventualele obligatii legate de datorarea CASS.
Declararea se face prin intermediul formularului cod 100 in cursul anului, pana in uiltima zi a lunii februarie platitorul de venit PJ avand obligatia completarii si depunerii formularului informativ cod 205 la autoritatea fiscala.