Stabilirea momentului faptului generator de TVA pentru bunurile imobile

O societate, dezvoltator imobiliar a edificat o constructie si a obtinut proces verbal de receptie in 22.06.2023, certificat de atestare a edificarii constructiei in 21.08.2023, intabularea la 31.08.2023. Formalitatile de apartamentare au fost initiate in 24.10.2023 dar s-au finalizat in ianuarie 2024. Intrucat apartamentele indeplineau toate conditiile pentru folosinta, fiind perioada sarbatorilor, am procedat la predarea acestora cumparatorilor, in decembrie 2023. Pentru livrarile de bunuri imobile, exigibilitatea TVA intervine la data la care bunul este predat beneficiarului - cumparatorului, data la care vanzatorul are obligatia de a emite factura de vanzare aferenta, fiind aplicabil regimul de impozitare in vigoare la data exigibilitatii taxei, conform art 270 alin 1si 3, 319 alin 6. Am apreciat ca era aplicabila cota de TVA de 5%, tocmai raportat la data livrarii si a faptului ca oamenii au locuit efectiv cu acea data, sunt cosumuri de utilitati facturate, platite pentru acea perioada!

Organul fiscal considera insa ca data livrarii este data vanzarii:

- Cum societatea a transmis proprietatea de drept pentru respectivele locuinte catre cumparatori la data autentificarii contractelor de vanzare cumparare, rezulta ca data livrarii este data vanzarii, adica data autentificarii contractelor, astfel ca la aceasta data trebuie indeplinita conditia ca locuinta sa poata fi locuita ca atare in vederea aplicarii cotei reduse de TVA de 5%, este eronat faptul ca livrarea locuintelor a avut loc in anul 2023, deoarece dispozitiile care implica exceptii de la normele generale (cum sunt dispozitiile referitoare la cote reduse) trebuie sa fie aplicate in mod strict, ceea ce implica i indeplinirea intocmai a conditiilor de aplicare acestor exceptii. Astfel, transmiterea posesiei si folosintei imobilelor de catre societate formalizata prin procesele-verbale de predare-primire incheiate in luna decembrie 2023 nu poate fi considerata ca data livrarii, deoarece predarea bunului are relevanta in materia de TVA doar pe cale de exceptie in doua situatii, respectiv in situatia contractelor de vanzare cu plata in rate, ori al oricarui tip de contract care prevede ca proprietatea este atribuita cel mai tarziu in momentul platii ultimei sume scadente, deci cand proprietatea este transmisa ulterior transmiterii posesiei, cel tarziu la momentul ultimei plati.;

- (...) societatii nu ii sunt aplicabile dispozitiile derogatorii prevazute de art. V alin (1) din Legea nr. 296/2003 privind unele masuri fiscal-bugetare pentru asigurarea sustenabilitatii financiare a Romaniei pe termen lung, in sensul aplicarii cotei reduse de TVA de 5%, intrucat ar fi trebuit indeplinita conditia referitoare la incheierea in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023 a unui act juridic intre vii care sa aiba ca obiect plata unui avans pentru achizitionarea locuintei.

Fata de aceste aspecte va rugam sa ne expuneti si punctul dvs. de vedere cu privire la legalitatea facturarii pretului bunului la data livrarii, cu cota de TVA aferenta la acea data sau trebuia facturat, desi livrat, cu cota de TVA aferenta la data transferului dreptului de proprietate.

Mentionez ca promisiunile de vanzare-cumparare au fost incheiate in perioada 2021-2022 si termenul de vanzare era depasit la sfarsitul anului 2023. Multumesc!