Tratament fiscal dare in plata - compensare apartamente - dividende

Baza legala:

CODUL CIVIL din 17 iulie 2009 (**republicat**)

Articolul 1.492

Darea in plata

(1) Debitorul nu se poate libera executand o alta prestatie decat cea datorata, chiar daca valoarea prestatiei oferite ar fi egala sau mai mare, decat daca creditorul consimte la aceasta. In acest din urma caz, obligatia se stinge atunci cand noua prestatie este efectuata.

(2) Daca prestatia oferita in schimb consta in transferul proprietatii sau al unui alt drept, debitorul este tinut de garantia contra evictiunii si de garantia contra viciilor lucrului, potrivit regulilor aplicabile in materia vanzarii, cu exceptia cazului in care creditorul prefera sa ceara prestatia initiala si repararea prejudiciului. In aceste cazuri, garantiile oferite de terti nu renasc.

.

Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal

CAPITOLUL IX - Operatiuni scutite de taxa

ART. 292 - Scutiri pentru anumite activitati de interes general si scutiri pentru alte activitati

(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:

f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;

2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;

3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;

4. (..-n.a.)

ART. 305 - Ajustarea taxei deductibile in cazul bunurilor de capital

(1) In sensul prezentului articol:

d) taxa deductibila aferenta bunurilor de capital reprezinta taxa achitata sau datorata, aferenta oricarei operatiuni legate de achizitia, fabricarea, constructia, transformarea sau modernizarea a caror valoare este de cel putin 20% din valoarea bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare/modernizare, exclusiv taxa achitata sau datorata, aferenta repararii ori intretinerii acestor bunuri sau cea aferenta achizitiei pieselor de schimb destinate repararii ori intretinerii bunurilor de capital. 

(2) Taxa deductibila aferenta bunurilor de capital, in conditiile in care nu se aplica regulile privind livrarea catre sine sau prestarea catre sine, se ajusteaza, in situatiile prevazute la alin. (4) lit. a) - d):

a) pe o perioada de 5 ani, pentru bunurile de capital achizitionate sau fabricate, altele decat cele prevazute la lit. b);

b) pe o perioada de 20 de ani, pentru constructia sau achizitia unui bun imobil, precum si pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare sau modernizare.

(4) Ajustarea taxei deductibile prevazute la alin. (1) lit. d) se efectueaza:

b) in cazurile in care apar modificari ale elementelor folosite la calculul taxei deduse;

c) in situatia in care un bun de capital al carui drept de deducere a fost integral sau partial limitat face obiectul oricarei operatiuni pentru care taxa este deductibila. In cazul unei livrari de bunuri, valoarea suplimentara a taxei de dedus se limiteaza la valoarea taxei colectate pentru livrarea bunului respectiv; 

d) in situatia in care bunul de capital isi inceteaza existenta, cu urmatoarele exceptii:

1. bunul de capital a facut obiectul unei livrari sau unei livrari catre sine pentru care taxa este deductibila;

2. bunul de capital este pierdut, distrus sau furat, in conditiile in care aceste situatii sunt demonstrate sau confirmate in mod corespunzator. In cazul bunurilor furate, persoana impozabila demonstreaza furtul bunurilor pe baza actelor doveditoare emise de organele judiciare;

3. situatiile prevazute la art. 270 alin. (8);

Opinie:

Implicatiile fiscale sunt urmatoarele:

• D.p.d.v. al impozitului pe profit, vanzarea apartamentelor va genera recunoasterea unui venit aferent operatiunii de vanzare si eventual a unei cheltuieli cu valoarea neamortizata a constructiilor scoase din evidenta. Pretul de vanzare trebuie sa fie stabilit la valoarea de piata pentru a respecta principiul valorii de piata, avand in vedere faptul ca tranzactia se desfasoara intre persoane afiliate;

• D.p.d.v. a TVA, operatiunea de vanzare a apartamentelor respective este scutita de taxa, acestea nefiind incadrate ca si constructii noi. In urma operatiunii de vanzare, societatea va ajusta TVA dedusa initial, in baza prevederilor Codului Fiscal selectate anterior in cadrul bazei legale.

• D.p.d.v. al dividendelor neridicate de catre asociati, dar declarate si impozitate corespunzator, nu au fost identificate obligatii fiscale suplimentare.

In concluzie, operatiunea de dare in plata sub forma compensarii achitarii apartamentelor cu datoria catre asociati reprezinta doar o modalitate de plata.

Documentele necesare sunt urmatoarele:

• Raport de evaluare imobiliara - pentru a justifica valoarea de piata;

• Hotararea Adunarii Generale a Asociatilor (AGA), care va include aprobarea vanzarii apartamentelor, pretul de vanzare, aprobarea compensarii (dare in plata) si aprobarea raportului de evaluare;

• Contract de vanzare-cumparare autentificat la notariat, care va specifica faptul ca plata se va efectua prin compensarea datoriilor;

• Factura emisa catre asociati, care va include pretul de vanzare si mentiunea: „Plata prin compensare cu sumele datorate asociatului conform contractelor de creditare si dividendelor neridicate”;

• Proces verbal de compensare intocmit intre societate si fiecare asociat in parte, compensarea urmand a se efectua intre valoarea facturii si datoriile existente.