TVA aferenta operatiunilor imobiliare ale persoanelor fizice

Intrebare: Persoana fizica XY vinde in 10 mai 2022 un teren intravilan construibil inscris in Cartea Funciara nr.30123, cad. 123 (care a fost achizitionat in 2020 in scopul vanzarii si nu pentru folosul personal) la un pret de vanzare de 160.000 lei. Persoana fizica XY vinde pe data de 14 iunie 2022 inca un teren intravilan, inscris in Cartea Funciara nr.40345, cad.345, la un pret de 230.000 lei. Deci, in total realizeaza doua livrari de bunuri imobile in anul 2022, achizitionate in scopul vanzarii si nu pentru folosul personal in valoare totala de 390.000 lei. In anul 2021-2022 persoana fizica XY nu a obtinut venituri din vanzarea altor imobile (in afara de cele doua terenuri amintite mai sus) si nu a devenit persoana impozabila (din punct de vedere TVA) pentru alte activitati. Nici in anii anteriori, nici in 2022 persoana fizica XY nu si-a manifestat intentia de a construi un imobil nou, in vederea instrainarii. In opinia noastra, intrucat pretul total de vanzare a celor doua terenuri este de 390.000 lei, ceea ce depaseste plafonul de 88.500 euro/300.000 lei prevazut la art. 310 din Codul fiscal, persoana fizica are obligatia sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA, cel tarziu in termen de 10 zile de la data depasirii plafonului, respectiv de la data de 1 a lunii urmatoare celei in care plafonul a fost depasit, conform art. 310 alin. (6) din Codul fiscal. Astfel, persoana fizica are obligatia depunerii cererii de inregistrare la ANAF pana la data de 10 iulie 2022 si va deveni platitor de TVA incepand cu 01 august 2022. Intrebarea nr. 1: In opinia Dvs. care este data de la care persoana fizica devine platitor de TVA? Intrebarea nr. 2: Care sunt documentele care trebuie depuse pe langa declaratia de inregistrare 020? Intrebarea nr. 3: Dupa inregistrare, va fi platitor de TVA trimestrial si va depune primul decont aferent perioadei august-septembrie 2022 pana la data de 25 octombrie 2022? Cand si in ce conditii devine platitor de TVA lunar? Intrebarea nr. 4: Daca devine platitor de TVA, trebuie sa declare si sa plateasca TVA pentru imobilele valorificate inainte de inregistrare? Intrebarea nr. 5: Daca devine platitor de TVA, trebuie sa declare si sa plateasca TVA pentru a doua tranzactie ce a avut loc inainte de inregistrare sau numai pentru imobilele ce urmeaza sa le valorifice dupa data comunicarii deciziei de inregistrare ca platitor de TVA? Intrebarea nr. 6: Daca pretul de vanzare a celor doua terenuri ar depasi suma de 100.000 euro/494.860 lei, atunci ar deveni platitor de tva lunar? Intrebarea nr. 7: Daca persoana fizica XY vinde in august 2022 al treilea teren construibil in valoare de 20.000 lei, atunci trebuie sa includa in primul decont la livrari acest teren si TVA aferent de 20.000 * 19% = 3800 lei? Intrebarea nr. 8: Daca nu ar avea aceasta a treia vanzare de teren si nici alte vanzari de imobile in august-septembrie 2022, atunci ar trebui sa depuna decontul de tva cu valori nule in randurile 9,10,11? Livrari de bunuri si prestari de servicii taxabile? Intrebarea nr. 9: Persoana fizica are in proprietate si alte imobile care sunt date in chirie, deci persoana fizica obtine si venituri din chirii (sub 5 contracte). Ce implicatii va avea faptul ca persoana fizica XY a devenit platitor de TVA, asupra veniturilor obtinute din chirii? Va trebui sa includa in decontul de TVA si veniturile din chirii scutie de tva fara drept de deducere (in decontul aferent perioadei in care se naste creanta din chirii, si NU la data incasarii chiriei) in randul 15, sau acestea nu trebuie incluse in D300? Intrebarea nr. 10: Puteti sa ne dati cateva exemple ce poate sa includa persoana fizica in decontul de TVA la partea de TVA deductibil? Intrebarea nr. 11: Are persoana fizica, inregistrata ca platitor de TVA, vreun dezavantaj sau avantaj in cazul in care doreste sa contruiasca o casa de locuit pentru uz personal? Intrebarea nr. 12: Persoana fizica, inregistrata ca platitor de TVA, in cazul in care doreste sa contruiasca o casa in scop comercial are dreptul de a deduce TVA-ul aferent materialelor utilizate la constructie? Intrebarea nr. 13: Are vreo importanta daca aceste bunuri (amintite mai inainte) au fost obtinute in timpul casatoriei, astfel sunt bunuri detinute in coproprietate (sot/sotie)? Intrebarea nr. 14: Daca peroana fizica vinde terenul pentru care a solicitat in prealabil o autorizatie de constructie pentru a construi o cladire de birouri, trebuie sa inregistreze ca platitor de TVA, indiferent de valoarea tranzactiei sau nu? Intrebarea nr. 15: Cand poate persoana fizica XY sa solicite scoaterea din evidenta persoanelor inregistrate in scopuri de TVA? De exemplu, daca in 2023 vanzarile de imobile nu depasesc valoarea de 300.000 lei (exclusiv tva), atunci in ianuarie 2024 persoana fizica poate sa ceara de la ANAF scoaterea din evidenta persoanelor inregistrate in scopuri de TVA? Intrebarea nr. 16: Sintetizand, daca o persoana fizica devine platitor de TVA ce obligatii are in cazul tranzactiilor imobiliare? Cum influenteaza aceasta inregistrare, proiectele necomerciale executate in interes propriu? Ce poate sa deduca si ce nu?