Vanzare imobil vechi

Vanzarea unui imobil care nu mai este nou dpdv fiscal este o operatiune scutita fara drept de deducere conform art. 292, alin. (2), litera f) din Codul fiscal:

(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:
f)livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:
1.teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2.constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3.livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4.o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare;

Deci, in situatia in care pe perioda 2005-2026 imobilul respectiv nu a fost supus unor lucrari de modernizare/ transformare a caror valoare este mai mare de 50% din valoarea imobilului dupa modernizare/ transformare, astfel incat la vanzare sa fie considerat constructie noua, la vanzarea imobilului in anul 2026 se aplica regimul de scutire de taxa conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

Avand in vedere prevederile art. 292 alin. (2) lit. f) coroborat cu art.305 din Codul Fiscal, in opinia mea, vanzarea imobilului , daca se va face in regim de scutire, presupune si ajustare de TVA daca ati dedus TVA pentru investitiile realizate in perioada 2006-2009, daca acestea sunt considerate bunuri de capital. potrivit prevederilor art.305 din Codul fiscal.

Perioada de ajustare pentru bunurile imobile (inclusiv modernizari care depasesc 20% din valoare) este de 20 de ani.

Deoarece investitiile au fost facute intre 2006 si 2009, acestea s-ar putea afla inca in perioada de ajustare (care se calculeaza de la 1 ianuarie a anului receptiei/achizitiei).

Ajustarea presupune restituirea catre stat a unei parti din TVA dedusa initial, proportional cu anii ramasi din perioada de 20 de ani.

Conform art. 305 alin. (4), alin.1 lit. d) si alin (2) din Codul fiscal, ajustarea taxei deductibile prevazute la alin. (1) lit. d) se efectueaza:

a) in situatia in care bunul de capital este folosit de persoana impozabila:
1. integral sau partial, pentru alte scopuri decat activitatile economice, cu exceptia bunurilor a caror achizitie face obiectul limitarii la 50% a dreptului de deducere potrivit prevederilor art. 298;
2. pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei;
3. pentru realizarea de operatiuni care dau drept de deducere a taxei intr-o masura diferita fata de deducerea initiala;
d)Taxa deductibila aferenta bunurilor de capital reprezinta taxa achitata sau datorata, aferenta oricarei operatiuni legate de achizitia, fabricarea, constructia, transformarea sau modernizarea a caror valoare este de cel putin 20% din valoarea bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare/modernizare, exclusiv taxa achitata sau datorata, aferenta repararii ori intretinerii acestor bunuri sau cea aferenta achizitiei pieselor de schimb destinate repararii ori intretinerii bunurilor de capital.
(2)Taxa deductibila aferenta bunurilor de capital, in conditiile in care nu se aplica regulile privind livrarea catre sine sau prestarea catre sine, se ajusteaza, in situatiile prevazute la alin. (4) lit. a)-d):
b)pe o perioada de 20 de ani, pentru constructia sau achizitia unui bun imobil, precum si pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului

Potrivit art 305 alin (3) lit b din Codul fiscal, perioada de ajustare incepe:

b) de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile sunt receptionate, pentru bunurile de capital prevazute la alin. (2) lit. b), care sunt construite, si se efectueaza pentru suma integrala a taxei deductibile aferente bunului de capital, inclusiv pentru taxa platita sau datorata inainte de data aderarii, daca anul primei utilizari este anul aderarii sau un alt an ulterior anului aderarii;

Pentru a evita ajustarea TVA (adica plata acelor sume catre stat), societatea poate opta pentru taxarea operatiunii conform art. 292 alin. (3) din Codul fiscal. Aceasta optiune se exercita prin depunerea unei notificari (Anexa 3) la organul fiscal competent.

In acest caz, vanzarea devine taxabila, iar societatea va emite factura cu cota standard de TVA de 21%.

Recomandare :

Trebuie sa va faceti calculele. Daca suma rezultata din ajustarea TVA pentru investitiile 2006-2009 este semnificativa, peste 20% din valoarea cladirii, este de preferat sa optati pentru taxare. Totusi, acest lucru va mari pretul final platit de persoana fizica (pret + TVA), deoarece aceasta nu poate deduce taxa. Daca vindeti in regim de scutire, pretul ramane cel negociat, dar societatea suporta costul ajustarii din masa credala.