Venituri constructie apartamente persoana fizica

In situatia prezentata trebuie facuta o distinctie foarte clara intre:

-regimul fiscal al veniturilor din cedarea folosintei bunurilor;

-inregistrarea fiscala a activitatii de inchiriere;

-si existenta unui patrimoniu de afectatiune aferent unei activitati independente.

Din informatiile prezentate rezulta ca persoana fizica a desfasurat doua tipuri distincte de activitati fiscale:

-activitatea de construire si vanzare de apartamente in calitate de persoana impozabila in scopuri de TVA;

-activitatea de inchiriere a bunurilor imobile, desfasurata ulterior pe baza unui CIF atribuit de ANAF pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor.

In ceea ce priveste activitatea de inchiriere, apreciem ca solicitarea ANAF privind depunerea declaratiilor rectificative pentru anii 2024 si 2025 cu venit zero si cu mentionarea datei incetarii activitatii aferente CIF-ului are caracter procedural si administrativ, fiind destinata corelarii evidentelor fiscale interne ale organului fiscal.

Practic, ANAF incearca sa inchida vectorul fiscal asociat CIF-ului care apare inca activ in baza de date, desi contribuabilul detine decizia de radiere.

In masura in care:

-veniturile din chirii au fost declarate ulterior pe CNP;

-nu au mai fost depuse declaratii pe CIF dupa radiere;

-exista documentul oficial de radiere emis de ANAF;

-nu s-au desfasurat activitati economice distincte pe acel CIF dupa data radierii,

apreciem ca depunerea declaratiilor rectificative cu venit zero pentru regularizarea situatiei administrative este rezonabila si nu genereaza, in sine, consecinte fiscale suplimentare.

In ceea ce priveste riscul reinterpretarii fiscale a apartamentelor ca fiind transferate din patrimoniul de afectatiune in patrimoniul personal, apreciem ca acest risc este redus in situatia prezentata, daca apartamentele au fost detinute permanent in patrimoniul persoanei fizice si nu au facut obiectul unei activitati independente organizate sub forma unui patrimoniu de afectatiune distinct.

Este foarte important faptul ca veniturile din chirii nu sunt, in mod obisnuit, asociate existentei unui patrimoniu de afectatiune in sensul activitatilor independente reglementate de Codul civil si Codul fiscal.

Veniturile din cedarea folosintei bunurilor reprezinta o categorie fiscala distincta reglementata de art. 83 si urmatoarele din Codul fiscal si nu presupun obligatoriu existenta unui patrimoniu de afectatiune separat de patrimoniul personal al persoanei fizice.

De asemenea, simpla atribuire administrativa a unui CIF pentru gestionarea fiscala a veniturilor din chirii nu echivaleaza automat cu constituirea unui patrimoniu de afectatiune distinct.

Nu apreciem ca radierea CIF-ului si inchiderea administrativa a vectorului fiscal pot conduce, prin ele insele, la o reconsiderare fiscala a apartamentelor ca fiind retrase din patrimoniul de afectatiune.

Mai mult, apartamentele au continuat sa fie utilizate in aceeasi activitate de inchiriere si dupa anul 2024, doar ca declararea veniturilor s-a realizat pe CNP, conform noilor reguli fiscale.

In opinia mea, depunerea declaratiilor rectificative solicitate de ANAF pentru corelarea evidentelor administrative nu ar trebui sa genereze obligatii fiscale suplimentare si nici sa conduca la reconsiderarea fiscala a apartamentelor, atat timp cat se poate demonstra continuitatea utilizarii acestora in activitatea de inchiriere si declararea corespunzatoare a veniturilor pe CNP dupa modificarile legislative aplicabile de la 01.01.2024.