Venituri din activitati independente si chirii 2026

Potrivit art. 122 alin. (1) din Codul fiscal, persoanele fizice care obtin venituri din activitati independente, drepturi de proprietate intelectuala, cedarea folosintei bunurilor sau alte surse prevazute de lege au obligatia de a depune Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice. Declaratia se depune pana la data de 25 mai a anului urmator celui in care veniturile au fost realizate si are rolul de a definitiva impozitul pe venit si, dupa caz, contributiile sociale datorate pentru anul respectiv.

In situatia prezentata, persoana fizica realizeaza in anul 2026 doua tipuri de venituri: venituri din activitati independente si venituri din cedarea folosintei bunurilor, prin inchirierea a doua camere din apartament incepand cu luna martie 2026. Din punct de vedere fiscal, cele doua categorii de venituri au reguli specifice de determinare a venitului net si de stabilire a contributiilor sociale.

In cazul veniturilor din activitati independente, venitul net se determina fie in sistem real, pe baza evidentei contabile, fie pe baza normei de venit, dupa caz. Pentru aceste venituri se datoreaza impozit pe venit de 10%. In ceea ce priveste contributiile sociale, daca venitul net anual estimat sau realizat depaseste plafonul de 12 salarii minime brute pe economie, contribuabilul datoreaza contributia de asigurari sociale (CAS pensii). In anul 2026 salariul minim brut utilizat pentru stabilirea plafoanelor ramane 4.050 lei, astfel incat plafonul de 12 salarii minime este de 48.600 lei, iar plafonul de 24 salarii minime este de 97.200 lei. CAS se calculeaza in cota de 25% asupra bazei alese, cel putin la nivelul a 12 salarii minime si cel mult la nivelul a 24 salarii minime. Pentru contributia de asigurari sociale de sanatate (CASS), baza de calcul se stabileste in functie de venitul net anual cumulat din sursele relevante, iar in anul 2026 plafonul de calcul este cuprins intre 6 si 72 salarii minime brute pe economie, respectiv intre 24.300 lei si 291.600 lei, contributia fiind de 10%.

In cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, venitul net anual se determina prin aplicarea cotei forfetare de cheltuieli de 20% asupra venitului brut din chirii, diferenta reprezentand baza impozabila asupra careia se aplica impozitul pe venit de 10%. In ceea ce priveste contributia de asigurari sociale de sanatate aferenta acestor venituri, obligatia de plata se stabileste in functie de incadrarea in plafoanele de 6, 12 sau 24 salarii minime brute pe economie. Astfel, daca venitul net anual din chirii si din celelalte venituri relevante depaseste 6 salarii minime brute (24.300 lei), contribuabilul datoreaza CASS de 10% aplicata la baza corespunzatoare plafonului in care se incadreaza venitul.

In ceea ce priveste contractul de inchiriere, acesta trebuie inregistrat la ANAF in termen de 30 de zile de la data incheierii. Deoarece apartamentul este proprietatea ambilor soti, in principiu venitul din chirie se considera realizat de fiecare coproprietar proportional cu cota de proprietate, de regula in proportie de 50% fiecare, daca nu exista o alta mentiune in actele de proprietate. Contractul de inchiriere poate fi depus la ANAF de unul dintre soti, de exemplu de catre sotul care administreaza relatia cu chiriasul si care apare in contract in calitate de locator.

Din punct de vedere fiscal, daca venitul din chirie se considera realizat de ambii coproprietari, fiecare dintre soti trebuie sa declare partea sa de venit prin propria Declaratie unica. Daca insa sotia isi exprima acordul notarial ca venitul din chirie sa fie declarat integral de catre sot si acesta este mentionat in contract ca locator, este recomandat sa existe o declaratie notariala sau un acord scris prin care sotia confirma ca este de acord ca sotul sa administreze contractul si sa declare veniturile. In aceasta situatie, sotul poate inregistra contractul de inchiriere si poate depune Declaratia unica pentru veniturile din activitatea independenta si pentru veniturile din chirii realizate in anul 2026.