Compartimentare constructie pentru transformare in bloc de locuinte, regim fiscal TVA la vanzare apartamente

SC TM SRL detine in poprietate imobil- constructie P M compusa din sediu firma , locuinte de serviciu si anexe din anul 2012 folosit ca sediu de firma;

 

La inceputul anului 2017 s-a hotarat compartimentarea si reamenajarea imobilului. Lucrarile de compartimentare si reamenajare s-au facut in perioada februarie 2017- decembrie 2019 in regie proprie si reprezinta cca 80% din valoarea imobilului inregistrat in contabilitate in anul 2012. Valoarea acestora este inregistrata in contul 2311 Amenajari de terenuri si constructii. In fiecare trimestru s-a inregistrat 2311= 722 valoarea materialelor si a manoperei date in consum pe centrul de cost respectiv. S-a platit si impozit pe profit sau pe microintreprindere pe suma din contul 722. Inca nu a fost intocmit deviz pentru aceste lucrari.

 

Pina la aceasta data s-a solicitat inregistrarea constructiei drept bloc de locuinte si sa inregistreze in cartea funciara fiecare apartament in vederea obtinerii unui numar de inregistrare, separat pentru locuinta si separat pentru amprenta la sol, indivizia de teren aferent fiecarui apartament. Nu s-a inregistrat la directia de impozite si taxe fiecare apartament,nu a fost facuta intabularea si implicit contractual de vanzare cumparare al carui termen a expirat in functie de fiecare contract din 2017, 2019

 

Pentru toata valoarea constructiei s-a dedus TVA;

 

Societatea in 2017 a fost platitoare de impozit pe profit, incepind cu 01.01.2018 este platitoare de impozit pe microantreprindere.

 

Incepand cu martie 2017 pina in august 2019 SC PJ incheie la notar (cu urmatoarele clauze comune la toate cele 5 contracte): un nr de 5 acte de PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE-CUMPARARE cu persoane fizice prin care Societatea SRL

 

Clauze comune act PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE-CUMPARARE cu persoane fizice:

 

In calitatea de proprietar am hotarat recompartimentarea imobilului in apartamente de locuit si boxe pivnita si ma oblig ca dupa apartamentarea, intabularea si inregistrarea in evidentele fiscale, sa vand Cumparatorului,(persoane fizice) liber de sarcini sau procese, intregul drept de proprietate asupra:

 

Apartament nr care va avea o suprafa utila de x mp, plus terasa de ymp, boxa pivnita z mp situate la demisol,plus loc parcare suprateran, plus cota parte din partile de uz comun.

 

- Pretul convenit este de pana in 80000 euro care va fi achitat dupa cum urmeaza;

 

- Echivalentul sumei de din pretul in euro la cursul BNR se va achita in termen de 5 zile de la incheirea actului PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE-CUMPARARE - suma care a fost achitata.

 

- Diferenta de X euro se achita la cursul BNR din data efectuarii platii, la data autentificarii contractului de vanzare;

 

Prin actul PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE-CUMPARARE - s-a convenit:

 

Contractual de vanzare in forma autentica sa se incheie pina la data de (8-9 luni dupa data actului PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE-CUMPARARE ;

 

Cuparatorul se obliga sa cumpere imobilul in conditiile si pretul convenit cu vanzatorul;

 

Intrarea in posesia de drept a imobilului se va realiza la data autentificarii contractului de vanzare iar intrarea in posesie:

 

Clauze individuale pentru:

 

1 contract:

 

- suprafata utila pina in 110 mp plus terasa boxa pivnita 26 mp situate la demisol,plus loc parcare suprateran, plus cota parte din partile de uz comun.

 

- posesia de fapt s-a realizat deja. Intrarea in posesie s-a facut o data cu data incheierii actului PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE-CUMPARARE

 

2 contracte;

 

- suprafata utila pina in 110 mp plus terasa boxa pivnita 26 mp situate la demisol,plus loc parcare suprateran, plus cota parte din partile de uz comun.

 

- Posesia se face la data de __#_ data care difera de data incheierii act PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE-CUMPARARE, (ulterioara acestuia cu 2-5 luni)

 

Intrarea in posesie s-a facut la data incheierii contractului PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE-CUMPARARE daca apartamentul a fost finisat si locuibil sau dupa data incheierii acestuia la 2-5 luni dupa finisare pentru a putea fi locuibil. Nu au intrat in posesie inainte de a fi locuibil.

 

1 contract data incheiere act PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE-CUMPARARE iunie 2019, cu suprafata utila de 37 mp, plus boxa cu suprafata de 4mp s-a convenit ca intrarea in posesiea de drept a imobilului se va realiza la data autentificarii contractului de vanzare iar intrarea in posesia de fapt se va realiza in iulie 2019, imobilul va fi predat finisat la gri, racordat la utilitati: curent electric, apa, canal, gaz

 

1 contract data incheiere act PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE-CUMPARARE august 2019 cu suprafata utila de 140 mp, plus boxa cu suprafata de 20 mp s-a convenit ca intrarea in posesiea de drept a imobilul se va realiza la data autentificarii contractului de vanzare iar intrarea in posesia de fapt se va realiza in sept 2019, imobilul va fi predat la gri fara finisaje interioare si fara obiecte sanitare, racordat la utilitati: curent electric, apa, canal, gaz.

 

Toti cumparatorii au platit avansul convenit la data incheierii actului PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE-CUMPARARE; S-au emis facturi pentru avans cu cota de TVA 5%.

 

Intrebari:

 

1.- Care este cota de TVA care se aplica la fiecare din cele 4 tipuri de contracte: cele finisate intrate in posesie la data incheierii PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE-CUMPARARE

 

si cele finisate intrate in posesie la 2-5 luni dupa data PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE-CUMPARARE si cele la gri intrate in posesie dupa data PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE-CUMPARARE si la ce data aceasta devine exigibila?

 

2.- La ce data (moment) este recunoscut ca si venit si inregistrat in contul 707 sau 701 pretul cu care s-a vandut apartamentul?

 

3.- Care sunt clauzele care trebuie prevazute (sau eliminate fata de PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE CUMPARARE) in contractul de vanzare-cumparare a apartamentelor pentru ca acestea sa poata fi vandute cu cota de 5% TVA?

 

Pentru parcare trebuie documentatie separata? si care este cota de TVA care se aplica?

 

4.- Avand in vedere faptul ca obiectul de activitate al firmei este lucrari de constructii si ca intrega constructie a fost facuta in regie proprie( si cea inregistrata in 2012) inclusiv lucrarile de reamenajare au fost facute in regie proprie, venitul realizat din vanzarea apartamentelor intra in cifra fe afaceri realizata din constructii?

 

5.- Rugam punctul d-voastra de vedere si orice alte completari la intrebarile noastre pentru rezolvarea corecta din punct de vedere contabil si fiscal al acetei spete. (TVA cota % cea mai mica)