Achizitie imobil si amenajare in vederea vanzarii de locuinte. Cifra de afaceri constructii

Intrebare: La data de 16.04.2019 societate comerciala A (platitoare de TVA- avand cod CAEN 4120-Lucrari de constructie a cladirilor rezidentiale si nerezidentiale), achizitioneaza de la o alta societate comerciala (platitoare de TVA), societatea B, o cladire in valoare de 1.000.000 lei si terenul pe care e construita cladirea in valoare de 800.000 lei, aplicand cota de TVA 19%, TAXARE INVERSA potrivit art. 331 din Codul Fiscal. (Mentionez ca atat cladirea cat si terenul se regasesc pe un singur extras CF avand numere cadastrale 5978 respectiv 5978-C1. Suprafata teren 2100 mp, suprafata cladire 2.500 mp). La data achizitiei nu exista un raport de evaluare, inregistrarile contabile facandu-se pe baza valorilor contractuale facturate separat teren si cladire. Scopul acestei achizitii pentru societatea A este recompartimentarea si amenajarea acestei cladiri ca locuinte (apartamente) pe care ulterior sa le vanda la clientilor persoane fizice si juridice, iar terenul va fi amenajat ca parcare aferenta fiecarui apartament. In extrasul CF de la data achizitiei aceasta cladire este inregistrata ca birouri sediu si nu are evidentiat anul constructiei dar probabil aceasta exista dinainte de anul 1990. Intrebarea se pune care vor fi inregistrarile contabile pentru aceste tranzactii din societatea A si care vor fi implicatiile fiscale. La o analiza a prevederilor in vigoare inregistrarile contabile din evidenta societatii A vor fi: 1) Potrivit OMFP 1802/2014, cladirile si terenurile achizitionate in alt scop decat cel al producerii de bunuri si prestari de servicii se inregistreaza la stocuri. In consecinta societatea A va inregistra achizitia cladirii si a terenului, astfel: a) 371.C= 401 1.000.000 ( cladirea) 4426=4427 190.000 b) 371.T = 401 800.000 (terenul) 4426=4427 152.000 2) Achizitia de materii prime, materiale necesare pentru amenajare si recompartimentare in prima luna: 301= % 401 200.000 4426 (19%) 38.000 3028=% 401 100.000 4426 (19%) 19.000 3) Consumul acestor materii prime/materiale: 601=301 200.000 6028=3028 100.000 4) Lucrari de constructii facturare de terte societati care lucreaza la amenajarea / apartamentarea cladirii: 628=% 401 200.000 4426 (19%) 38.000 5) Societatea A are 10 muncitori constructori cu care lucreaza la amenajare / apartamentarea cladirii: 641=421 45.000 6) Utilitati: 605=% 401 5.000 4426 (19%) 950 7) Lucrari de amenajare a parcarii executate de societati terte: 628=% 401 100.000 lei 4426 19.000 lei Total cost de productie in prima luna estimat va fi de de 650.000 lei (200 mii 100mii 200 mii 45.000 mii 5 mii 100 mii) 8) Inregistrate productie in curs de executie din prima luna: 331= 711 650.000 lei 9) Sa presupunem ca in a doua luna costul total al acestor cheltuieli va fi de 750.000 lei si se vor aplica acelea si inregistrari contabile a cheltuielilor ca in prima luna, doar ca productia in curs va fi mai mare, estimam 750.000 lei: 331=711 750.000 lei 9) Soldul contului 331 la sfarsitul celei de-a doua luni va fi de 1.400.000 lei (650 mii 750 mii) 10) Presupunem ca se finalizeaza lucrarea, se receptioneaza cladirea, se apartamenteaza in 25 de apartamente si 25 de locuri de parcare la sfarsitul lunii a doua, in consecinta inregistrarile contabile vor fi: a) 711=331 1.400.000 371.C=345 1.300.000 (cladire) 371. T=345 100.000 (parcare) 345=711 1.400.000 11) Dintre cele 25 de apartamente sa presupunem ca 20 de apartamente impreuna cu locurile de parcare se vor vinde catre clienti persoane fizice. Avand in vedere ca investitia in aceasta cladire depaseste 50% din valoarea ei de la data achizitiei, putem considera ca acestea sunt locuinte noi si la vanzare sa aplicam prevederile art. 291, alin. 3, lit. C, pct 3 din Codul Fiscal (cota TVA 5%) pentru vanzarea catre persoane fizice? Mentionez ca suprafata fiecarui apartament nu va depasi suprafata de 120 mp si nici valoarea de 450.000 lei exclusiv TVA, asadar cota de TVA aplicata atat pentru parcare cat si pentru cladire catre clienti persoane fizice va putea fi 5%? 411= % 707 3.000.000 4427 (5%) 150.000 12) Descarcare de gestiune dupa vanzarea celor 20 ap.: a) 607= 371. C 800.000 (partea din valoarea cladirii la data achizitiei (1.000.000:25 ap) 20ap) 607=371.T 640.000 (partea din valoarea terenului la data achizitiei (800.000:25 ap) 20ap) b) 607=371.C 1.040.00 (partea din productia totala a constructiei (1.300.000:25 ap) 20ap) 607=371.T 80.000 (partea din productia parcarii(100.000:25 ap) 20ap) 12) Ultimele 5 apartamente se vor vinde societatilor comerciale persoane juridice platitoare de TVA, aplicandu-se art. 331 Cod fiscal, TAXARE INVERSA 19%. 411=% 707 750.000 (nota contabila 4426=4427 cota 19% o va inregistra cumparatorul) 13) Descarcare de gestiune vanzare 5 ap.: a) 607= 371. C 200.000 (partea din valoarea cladirii la data achizitiei (1.000.000:25 ap)  5ap) 607=371.T 160.000 (partea din valoarea terenului la data achizitiei (800.000:25 ap) 5ap) b) 607=371.C 260.000 (partea din productia totala a constructiei (1.300.000:25 ap  5ap) 607=371.T 20.000 (partea din productia parcarii (100.000:25 ap) 5ap) In plus avand in vedere prevederile OUG 114/2018 societatea A se incadreaza ca si CAEN la scutirea de la plata a obligatiilor privind asigurarile sociale datorate de catre salariati insa se naste intrebarea daca in calculul cifrei de afaceri efectiv realizata din activitatea de constructii se pot include si aceste venituri din vanzarea marfurilor? Putem considera ca acestea sunt venituri realizate din productia proprie conform prevederilor ORDIN Nr. 611/138/127/2019 din 31 ianuarie 2019? Intreb deoarece cladirea a fost cumparata si mai apoi s-a recompartimentat/amenajat ca locuinta, nu s-a construit de la inceput?