Dezvoltare imobiliara. Aspecte contabile si fiscale

Intrebare: O societate achizitioneaza un teren construibil de 700 mp, la pretul de 540.000 lei. Pe acest teren a fost ridicat un bloc de locuinte S+P+4E, mai exact 17 apartamente cu 6 parcari la subsolul blocului si 14 parcari exterioare, dimensiunile apartamentelor difera de la un etaj la altul. Costul final al constructiei (fara teren) este de 2.800.000 lei. In el sunt incluse toate taxele notariale, autorizatii, firma de constructii si in final, o parte din finisaje si alte amenajari (sanitare, gresie, faianta, parchet, imprejmuire teren, rigole, amenajare parcari exterioare, lift etc.).



Din extrasul de carte funciara reiese ca, pe terenul de 700 mp, este o suprafata construita la sol de 245 mp (S+P+4E); 184 mp = 14 parcari exterioare; 271 mp este liber de constructie, practic reprezinta curtea exterioara. Suprafata construita desfasurata este de 1334 mp.



Subsol - suprafata utila si suprafata totala 213 mp, din care 204 mp 6 parcari si 9 mp casa scarii.

Parter - suprafata utila 188 mp din care 35 mp casa scarii, hol si separat terase care apartin celor 4 apartamente 42 mp, suprafata totala = 230 mp.

Etaj 1-3 - suprafata utila 188 mp din care 26 mp casa scarii, hol si separat terase care apartin celor 4 apartamente 48 mp, suprafata totala = 236 mp.

Etaj 4 - suprafata utila 93 mp din care 3 mp casa scarii, terasa 159 mp care apartine singurului apartament de la etajul 4, suprafata totala = 252 mp.



La acest moment, s-au incheiat antecontracte si s-au incasat avansuri pentru 14 apartamente, 12 parcari exterioare si 4 parcari interioare de la subsolul blocului. Pentru una din parcarile interioare (11 mp teren) de la subsolul blocului s-a incasat avans 100% de la o persoana fizica autorizata, platitoare de TVA, s-a emis factura cu taxare inversa, in aceasta situatie s-a achizitionat doar parcarea fara apartament. Mentionam ca, parcarile se vand separat de apartamente (500 euro cele exterioare si intre 3.000 si 5.000 de euro cele interioare), sunt apartamente cu cota de TVA 5% si parcarile cu cota de TVA 19%.



Cand a avut loc receptia finala a constructiei, fara finisajele si amenajarile mai sus mentionate, a fost declarata suma de 2.500.000 lei catre inspectoratul de stat in constructii si primarie, s-a eliberat certificat fiscal de catre Serviciul de impozite si taxe locale in care este mentionat - Rezidential - Imobil locuinte S+P+4E cu subsol parcare, suprafata construita 245 mp; suprafata 1334 mp; An construire 2017; valoare impunere imobil: 2.500.000 lei; Teren 700 mp; suprafata construita 245 mp.



Intre timp s-a imprejmuit terenul, s-au amenajat parcarile exterioare, rigole, s-au montat usi, gresie, faianta, parchet, s-au mai platit diverse taxe notariale, cadastru, comision firma imobiliara, etc. Intr-o prima etapa s-au dezmembrat parcarile, constructia de teren, acum urmeaza dezmembrarea apartamentelor si declararea lor la Directia de impozite si taxe, parcarile deja au fost declarate separat pe baza actului de dezmembrare 184 mp = 14 parcari. Pana la acest moment, in contabilitatea societatii au fost efectuate urmatoarele inregistrari contabile:

371 = 462 540.000 lei (achizitie teren de la persoane fizice)

6xx = 401 2.500.000 lei (costuri constructie)

301 = 401 300.000 lei (amenajari ulterioare)

601 = 401 300.000 lei

331 = 711 2.800.000 lei

121 = 711 2.800.000 lei

711 = 331 2.800.000 lei.

Toate costurile constructiei + amenajarile ulterioare sunt cumulate, nu s-a putut inregistra separat fiecare cost pe fiecare apartament, parcare, amenajare teren etc.



1. Care sunt inregistrarile contabile care trebuie efectuate in continuare si daca s-a procedat corect pana in prezent?

2. Cum calculam costul de productie pe fiecare apartament, parcare interioara si exterioara, terenul de sub constructie, imprejmuire, amenajare teren, etc.? Sunt 17 apartamente,14 parcari exterioare si 6 parcari interioare, vor fi 17 proprietari de apartamente, 13 din ei au cumparat parcari exterioare, 4 au cumparat parcari interioare, separat o persoana fizica doreste achizitionarea doar a unei parcari exterioare de 13 mp si alte doua persone fizice doresc achizitionarea a doua parcari interioare de 11 mp, acestea din urma se vor vinde separat, deci in total 20 de proprietari.

3. Cei 700 mp de teren, cum vor fi impartiti la cei 20 de proprietari?

4. Dupa dezmembrarea apartamentelor, trebuie declarat fiecare apartament la Serviciul de impozite si taxe locale. Care este valoarea care trebuie declarata, daca initial a fost declarata suma de 2.500.000 lei, amenajarile ulterioare modifica valoarea constructiei, deci valoarea de impunere creste?

5. Pentru fiecare antecontract incheiat societatea plateste comision la o firma imobiliara. Pana in prezen,t acesta a fost inclus in costul constructiei, s-a procedat corect? Se pare ca, momentan, 3 apartamente vor ramane pe stoc pana se vor vinde. In continuare vor fi diverse cheltuieli de intretinere etc., cheltuielile respective vor fi deductibile din punct de vedere fiscal?

6. Care ar fi un exemplu detaliat de calcul cost productie produs finit, in legatura cu cele mai sus mentionate? Suntem la prima constructie si mai urmeaza cel putin 5 de acest gen.