Regim TVA vanzare apartament care nu mai este nou

In situatia in care apartamenul respectiv nu a fost modernizat/transformat in perioada 2022 – 2025 astfel incat sa fie considerat nou la data transferului dreptului de proprietate de la persoana impozabila la persoana neimpozabila d.p.d.v. al TVA, vanzarea se efectueaza prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere conform prevederilor art. 292 alin. (2) lit. f). Dezavantajul acestui regim TVA consta in faptul ca vanzatorul trebuie sa ajusteze, negativ, suma TVA deductibila dedusa, chiar daca la achizitie a aplicat regimul de taxare inversa prin formula contabila 4426 = 4427. Ajustarea negativa se efectueaza pentru perioada ramasa de neutilizare a apartamentului pentru operatiuni cu drept de deducere, dar in cadrul perioadei de ajustare de 20 de ani.
Pentru evitarea ajustarii negative, persoana impozabila are dreptul sa opteze pentru aplicarea regimului normal de taxare prin colectarea TVA. Aceasta posibilitate este reglementata prin art. 292 alin. (3) "(3) Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin normele metodologice.", prevederi completate cu cele de la pct. 58 alin. (1) din norme "58. (1) In sensul art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor scutite prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal in ceea ce priveste un bun imobil sau o parte a acestuia."
 
Notificarea nu trebuie depusa in situatia in care apartamentul achizitionata in anul 2022 a fost modernizat/transformat si este considerata constructie noua. Pentru incadrarea corecta in categoria "constructie noua", trebuie sa aveti in vedere urmatoarele criterii de apreciere reglementate prin acelasi art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 3 si 4, de la caz, la caz:
"3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. ........."
Ponderea de 50% din valoarea constructiei se determina asupra valorii constructiei evaluata dupa transformare/modernizare.
 
La vanzarea prin aplicarea regimului normal de taxare, este permisa colectarea TVA prin aplicarea cotei reduse TVA 9% reglementate prin art. 291 alin. (2) lit. m).
 
Daca apartamentul respectiv indeplineste conditiile pentru a fi considerat locuinta, la livrare se aplica cota redusa TVA 9% conform prevederilor art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 cu ultima modificare efectuata prin Legea nr. 296 din 26 octombrie 2023 privind unele masuri fiscal-bugetare pentru asigurarea sustenabilitatii financiare a Romaniei pe termen lung, dar numai daca se respecta, cumulativ, urmatoarele conditii:

• suprafata utila definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata este de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.
• valoarea, inclusiv a terenului pe care este construita, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA;
• locuinta este achizitionata de o persoana fizica in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice;
• locuinta poate fi utilizata ca atare din momentul livrarii;
• persoana fizica achizitioneaza incepand cu 1 ianuarie 2025, o singura locuinta cu cota redusa de 9%.

 
De retinut este faptul ca, prin Legea nr. 296 din 26 octombrie 2023 privind unele masuri fiscal-bugetare pentru asigurarea sustenabilitatii financiare a Romaniei pe termen lung, prin art. 266 alineatul (1), punctul 16^1 s-a redefint locuinta care in momentul livrarii poate fi utilizata ca atare in sensul prevederilor art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Codul fiscal. Se considera ca o locuinta poate fi utilizata ca atare in momentul livrarii, daca la data livrarii sunt indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:

1. ofera acces liber individual la spatiul locuibil, fara tulburarea posesiei si a folosintei exclusive a spatiului detinut de catre o alta persoana sau familie;
2. ofera acces la energie electrica si apa potabila, evacuarea controlata a apelor uzate si a reziduurilor menajere;
3. este formata cel putin dintr-un spatiu pentru odihna, pregatirea hranei si un grup sanitar:
4. finisajele exterioare includ cel putin: acoperis, daca, in functie de tipul constructiei, este prevazut acest element constructiv, geamuri, usa de/la intrare;
5. finisajele interioare includ cel putin: pereti finisati cu vopsea, tapet, faianta sau alte elemente utilizate pentru finisare, podele finisate cu gresie, parchet sau alte elemente utilizate pentru finisare, usi interioare, in functie de proiect;
6. este dotata cu instalatii sanitare si obiecte sanitare, respectiv vas WC, lavoar si spalator cu cuva, cu bateriile aferente;
7. este dotata cu instalatii electrice, inclusiv tablou, doze, intrerupatoare/comutatoare si prize.

 
Deci, cota redusa TVA nu este reglementata pentru a fi aplicata doar de catre dezvoltatorii imobiliari care edifica ansamblurile sau complexurile de locuinte destinate vanzarii, fiind aplicabila de orice persoana impozabila inregistrata in scopuir de TVA in regim normal conform prevederilor art. 316, chiar daca apartamentul respectiv:

• a fost achizitionat pentru a fi utilizat drept bun de capital, fara a fi fost achizitionat doar pentru a fi revandut in scopul obtinerii de profit;
• nu mai este nou la data vanzarii, dar persoana impozabila opteaza pentru aplicarea regimului normal de taxare;
• achizitia apartamentului s-a efectuat prin aplicarea regimului de taxare inversa prin utilizarea cotei standard TVA si vanzarea se efectueaza prin colectarea TVA aplicand cota redusa TVA 9%.

 
In concluzie, in situatia in care nu sunt indeplinite conditiile pentru vanzarea apartamentului drept locuinta, vanzarea:

• apartamentului se poate efectua prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere conform prevederilor art. 292 alin. (2) lit. f), dar cu obligatia ajustarii negative a sumei TVA deductibile deduse la momentul achizitiei. Prin depunerea unei notificari la organul fiscal competent, se poate opta pentru aplicarea regimului normal de taxare prin colectarea TVA 9% (daca apartamentul se incadreaza la locuinta) sau TVA 19% (daca nu poate fi vandut drept locuinta);
• terenului se efectueaza, obligatoriu, prin aplicarea regimului normal de taxare colectand TVA 19%.

 
Factura se emite prin sistemul RO e-factura si se raporteaza astfel:

1. daca vanzarea se efectueaza prin aplicarea regimului de scutire:

• prin decontul de TVA cod 300 la randul 15 alocat pentru “Livrari de bunuri si prestari de servicii scutite fara drept de deducere” (apartamentul);
• prin decontul de TVA cod 300 la randul 9 alocat pentru “Livrari de bunuri si prestari de servicii, taxabile cu cota 19%” (terenul);
• prin declaratia informativa cod 394 in cartusul D (terenul). Prin aceasta declaratie nu se raporteaza valoarea operatiunilor scutite cu sau fara drept de deducere.

1. daca vanzarea se efectueaza prin aplicarea regimului de taxare:

• prin decontul de TVA cod 300 la randul 9 alocat pentru “Livrari de bunuri si prestari de servicii, taxabile cu cota 19%” (apartamentul si terenul) sau la randul 10 pentru cota redusa TVA 9%;
• prin declaratia informativa cod 394 in cartusul D (apartamentul si terenul).