Tranzactii imobiliare derulate de o persoana fizica. Aspecte fiscale si procedurale

Intrebare: O persoana fizica A - cu cod fiscal, impozabila doar din punct de vedere a TVA pentru activitatea de tranzactii imobiliare (nu PFA, II, IF), in perioada 2020-2023 face urmatoarele tranzactii: - In anul 2020 cumpara mai multe parcele de teren arabil asupra carora realizeaza mai multe operatiuni de dezlipire alipire, certificare destinatie (scoate autorizatie de construire in sept 2023) si formeaza 2 parcele pe care le vinde in nov 2023 in aceeasi tranzactie (un singur contract vanzare-cumparare) unui singur cumparator B, persoana juridica platitoare de TVA. - In mai 2021 intocmeste un antecontract de vanzare cumparare cu viitorul cumparator B prin care se stipuleaza incasarea unui avans de 43.800 euro in nov 2021 si 282.000 euro in nov 2022, cu conditia ca la data tranzactiei (nov 2023) sa fie emisa autorizatie de construire pentru un centru comercial. - In iunie 2021 se inregistreaza ca platitor de TVA prin optiune, depunand declaratia 020, si obtine cod fiscal de TVA ca persoana fizica cu CNP, (avand in vedere valoarea mare a viitoarei tranzactii, incasarea avansurilor, obtinerea autorizatiei de construire). - In nov 2021 incaseaza de la cumparatorul B avansul de 43.800 euro facturat in regim de taxare inversa. - In iulie 2021 factureaza si vinde pentru suma de 100.000 euro cu contract de vanzare cumparare notarial unei persoane fizice C, in regim TVA scutit cu drept de deducere (avand in vedere ca detinea cod fiscal de tva) un imobil cu aceeasi carte funciara (casa si anexe teren arabil intravilan) obtinute ca mostenire din anul 2004 cu contract de vanzare cump cu clauza de uzufruct si intretinere. - In nov 2022 incaseaza de la cumparatorul B avansul de 282.000 euro facturat in regim de taxare inversa. - In sept 2023 se emite autorizatie de construire pentru tot terenul stipulat in antecontract cu cump. B. - In nov 2023 se perfecteaza un singur contract de vanzare cumparare notarial cu cumparatorul B si se factureaza in regim de taxare inversa suma de 1.000.000 euro, scazandu-se avansurile incasate. - In dec 2023 la cererea cumparatorului B, se depune notificare de taxare cu TVA a tranzactiei, deoarece B motiveaza ca in contract si in extrasele de CF apare teren arabil si nu construibil, chiar daca detine autorizatie de construire pe intreaga suprafata. Avand in vedere ca persoana fizica A, cu cod fiscal realizeaza cate o singura tranzactie in 2022 (vanzarea catre C) si o singura tranzactie in anul 2023 (vanzarea catre B) si pentru ca am primit solicitare de informatii din partea ANAF, rugam sa ne argumentati urmatoarele: 1. din punct de vedere al impozitului pe venit, cum se incadreaza cele 2 tranzactii? Tranzactiile au fost impozitate de catre notar cu 1 si 3%. Avand in vedere ca sunt activitati economice (indeosebi tranzactia catre B) fara caracter de continuitate si regularitate (o singura tranzactie pe an) acestea s-au incadrat la venituri obtinute conform art. 111 Codul fiscal. 2. persoana A, chiar daca i s-a schimbat statutul din neimpozabila in impozabila din punct de vedere TVA, avea obligatia sa se inregistreze ca persoana impozabila PFA, II, IF, din punct de vedere al veniturilor obtinute conform art. 67 Codul fiscal pentru tranzactia catre B? 3. tranzactia unica catre B din anul 2023 se poate interpreta ca venit obtinut conform art. 67 Codul fiscal si poate face obiectul declaratiei unice DU, adica sa se impoziteze cu 10% fara ca persoana A sa se autorizeze ca PFA? Unde s-ar declara in DU aceasta tranzactie? Avansurile incasate de la B pot constitui venit si trebuiau declarate in DU, unde? Intrebarile de la pct 3 sunt puse ca urmare a discutiei si interpretarii de catre ANAF. 4. din punct de vedere al TVA s-a procedat corect? (am avut in vedere art. 269 alin (1) si (2) CF norme, art. 292, alin (2), lit. f, CF pct. 55, alin (6) din norme, art. 316, alin (1), lit. a) pct 1 si 2, art. 310 alin. (1) CF pct. 83 alin (3) din norme, art. 331 alin (1), lit. g CF pct. 109 alin (1) din norme) - este suficient un raspuns scurt.