Vanzarea unui apartament detinut de societate: se include sau nu in plafonul de TVA

Ce prevede Codul fiscal (art. 310 alin. (2)):
In mod normal, cifra de afaceri relevanta pentru plafonul de 300.000 lei include toate livrarile taxabile sau care ar fi taxabile.
Prin exceptie, nu se includ:
- livrarile de active fixe corporale si necorporale (daca sunt accesorii activitatii principale);
- anumite operatiuni scutite fara drept de deducere, prevazute la art. 292 alin. (2) lit. a), b), e), f) (de ex. inchirieri, livrari de terenuri etc.), daca sunt accesorii.

Ce prevad Normele de aplicare (pct. 83 alin. (2), (3) si (5)):
- 83 alin. (2): clarifica faptul ca o operatiune scutita (ex. inchiriere, vanzare terenuri etc.) NU se ia in calcul la plafon doar daca este accesorie activitatii principale, iar pentru asta trebuie respectate cumulativ criteriile de la pct. 70 alin. (4).
- 83 alin. (3): atunci cand calculam cifra de afaceri, trebuie sa includem chiar si facturile de avansuri emise (chiar daca livrarea nu s-a efectuat inca).
- 83 alin. (5): confirma ca imobilele (cladiri, terenuri) sunt active corporale fixe in sensul art. 310 alin. (2).

Definitia operatiunilor accesorii (Norme pct. 70 alin. (4)):
O vanzare/inchiriere este considerata accesorie daca indeplineste toate conditiile de mai jos:
a) realizarea ei necesita resurse tehnice limitate (nu cere echipamente sau personal special);
b) nu este direct legata de activitatea principala a societatii (de ex., daca societatea se ocupa cu comert cu piese auto, vanzarea unui apartament detinut in patrimoniu NU e parte din activitatea principala);
c) achizitiile si TVA-ul deductibil legate de aceasta operatiune sunt nesemnificative (de ex. nu s-au facut investitii majore in apartament pentru revanzare).

Concluzie:
- Daca vanzarea apartamentului este accesorie activitatii principale (adica societatea nu desfasoara in mod curent activitati de tranzactionare imobile, ci il instraineaza ca pe un activ fix utilizat anterior in activitate), atunci aceasta operatiune nu se include in plafonul de 300.000 lei si nu va obliga sa va inregistrati in scopuri de TVA.
- Daca insa vanzarea de imobile face parte din activitatea obisnuita a societatii (ex. dezvoltare imobiliara, comert cu imobile), atunci venitul din vanzare se include in cifra de afaceri, iar depasirea plafonului atrage obligativitatea inregistrarii in scopuri de TVA.

Temei legal

Legea 227/2015 privind Codul fiscal

Art. 310. - Regimul special de scutire pentru intreprinderile mici
(1) Persoana impozabila stabilita in Romania conform art. 266 alin. (2) lit. a), a carei cifra de afaceri anuala, declarata sau realizata, este inferioara plafonului de 88.500 euro, al carui echivalent in lei se stabileste la cursul de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei la data aderarii si se rotunjeste la urmatoarea mie, respectiv 300.000 lei, poate aplica scutirea de taxa, denumita in continuare regim special de scutire, pentru operatiunile prevazute la art. 268 alin. (1), cu exceptia livrarilor intracomunitare de mijloace de transport noi, scutite conform art. 294 alin. (2) lit. b).
(2) Cifra de afaceri care serveste drept referinta pentru aplicarea alin. (1) este constituita din valoarea totala, exclusiv taxa in situatia persoanelor impozabile care solicita scoaterea din evidenta persoanelor inregistrate in scopuri de TVA, a livrarilor de bunuri si a prestarilor de servicii efectuate de persoana impozabila in cursul unui an calendaristic, taxabile sau, dupa caz, care ar fi taxabile daca nu ar fi desfasurate de o mica intreprindere, a operatiunilor rezultate din activitati economice pentru care locul livrarii/prestarii se considera ca fiind in strainatate, daca taxa ar fi deductibila, in cazul in care aceste operatiuni ar fi fost realizate in Romania conform art. 297 alin. (4) lit. b), a operatiunilor scutite cu drept de deducere si, daca nu sunt accesorii activitatii principale, a operatiunilor scutite fara drept de deducere prevazute la art. 292 alin. (2) lit. a), b), e) si f). Prin exceptie, nu se cuprind in cifra de afaceri prevazuta la alin. (1), daca sunt accesorii activitatii principale, livrarile de active fixe corporale, astfel cum sunt definite la art. 266 alin. (1) pct. 3, si livrarile de active necorporale, efectuate de persoana impozabila.

Art. 266. - Semnificatia unor termeni si expresii
(1) In sensul prezentului titlu, termenii si expresiile de mai jos au urmatoarele semnificatii:
3. active corporale fixe reprezinta orice imobilizare corporala amortizabila, constructiile si terenurile de orice fel, detinute pentru a fi utilizate in productia sau livrarea de bunuri ori in prestarea de servicii, pentru a fi inchiriate tertilor sau pentru scopuri administrative;

Norme de aplicare
TITLUL VII Taxa pe valoarea adaugata - CAPITOLUL XII Regimuri speciale - SECTIUNEA 1 Regimul special de scutire pentru intreprinderile mici

83. -
(2) In sensul art. 310 alin. (2) din Codul fiscal, o operatiune este accesorie activitatii principale daca se indeplinesc cumulativ conditiile prevazute la pct. 70 alin. (4). Operatiunile scutite fara drept de deducere prevazute la art. 292 alin. (2) lit. a), b), e) si f) din Codul fiscal nu se includ in cifra de afaceri prevazuta la art. 310 alin. (2) din Codul fiscal daca sunt accesorii activitatii principale, respectiv daca se indeplinesc cumulativ conditiile prevazute la pct. 70 alin. (4).
(3) La determinarea cifrei de afaceri prevazute la art. 310 alin. (1) din Codul fiscal se cuprind inclusiv facturile emise pentru avansuri incasate sau neincasate si alte facturi emise inainte de data livrarii/prestarii pentru operatiunile prevazute la art. 310 alin. (2) din Codul fiscal.
(5) Activele corporale fixe prevazute la art. 310 alin. (2) din Codul fiscal sunt cele definite la art. 266 alin. (1) pct. 3 din Codul fiscal, iar activele necorporale sunt cele definite de legislatia contabila si care din punctul de vedere al taxei sunt considerate servicii.

SECTIUNEA a 4-a Deducerea taxei pentru persoana impozabila cu regim mixt si persoana partial impozabila
70.
(4) O operatiune este accesorie activitatii principale daca se indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:
a) realizarea acestei operatiuni necesita resurse tehnice limitate privind echipamentele si utilizarea de personal;
b) operatiunea nu este direct legata de activitatea principala a persoanei impozabile;
c) suma achizitiilor efectuate in scopul operatiunii si suma taxei deductibile aferente operatiunii sunt nesemnificative.