Ajustare TVA cladire

Intrebare: Un SRL achizitioneaza, in data 10 aprilie 2006 o cladire de birouri (constructie extratabulara) in valoare de 10 000 000 ron, TVA aferenta de
1.190.000 ron aplicand taxare inversa, achizitia fiind efectuata de la o Societate cu Raspundere Limitata.

1. Data facturii furnizorului: 10 aprilie 2006, in valoare de 10.000.000 ron, TVA aferenta 1.190.000 ron
2. Data primei ocupari: 10 aprilie 2006
3. Data Dovezii de luare in folosinta emisa de primarie: 15 noiembrie 2006
4. Data emiterii extrasului CF de catre OCPI: 28 decembrie 2006
5. Suprafata utila a cladirii: 4800 mp
6. In iunie 2006 se incepe modernizarea cladirii care dureaza pana in data de 30 noiembrie 2008. Valoarea acestor imbunatatiri fiind de
600.000 ron si TVA aferenta de 114.000 ron.
7. In perioada aprilie 2006-septembrie 2008 societatea comerciala a optat pentru aplicarea TVA la inchiriere pentru suprafata de 4594 mp (4800 mp -206 mp = 4594 mp), si a depus Notificare la ANAF.
Pentru suprafata de 206 mp nu s-a optat in nici un fel deoarece nu s-a reusit inchirierea acestei suprafete pana in octombrie 2008.
8. Incepand cu data 1 octombrie 2008 se inchiriaza unei banci, suprafata de 206 mp in regim de scutire fara drept de deducere. Societatea a depus Notificare pentru acest lucru ANAF.

A. In contextul celor prezentate mai sus a Codului Fiscal si Circulara 52657/2007 MEF care prevede "TVA aferenta constructiei, achizitiei, transformarii sau modernizarii de bunuri imobile se ajusteaza conform art.161 din Cod Fiscal si PCT. 83 din normele metodologice de aplicare a Titlu IV dinCodul Fiscal aprobate prin HG 44/2004 cu modificarile si completarile ulterioare aplicabile de la data de 1 ianuarie 2007, daca bunurile imobile sunt utilizate la/dupa data aderarii in operatiunile scutite prevazute la art. 141 alin(2) lit. e si f din Codul Fiscal"

" Perioada de ajustare a TVA aferenta constructiei, achizitiei, transformarii sau modernizarii de efectuate inainte de data aderarii pentru care persoana a avut dreptul de deducere integral sau partial unui bun imobil dobandit inainte de data aderarii pentru care valoarea fiecarei transformarisau modernizari efectuate dupa data aderarii NU depaseste 20% din valoarea bunului imobil sau a partii acestuia, exclusiv valoarea terenului dupa transformare sau modernizare este de 5 ani"
Societatea a procedat dupa cum urmeaza:

Calcul Ajustare pentru achizitia cladirii.

Data facturii furnizorului 10 aprilie 2006 in valoare de: 10.000.000 ron, TVA aferenta 1.190.000 ron

Perioada de ajustare: 5 ani (60 luni) incepand cu data primei utilizari adica 10 aprilie 2006

TVA dedusa pentru perioada din 10 aprilie 2006 si pana 30 septembrie 2008: (9 luni 2006,12 luni 2007, 9 luni 2008) respectiv 30 luni NU se ajusteaza.

Ajustarea TVA deduse pentru octombrie 2008 si pana martie 2011: respectiv 30 luni(3 luni 2008, 12luni 2009 2010, 3 luni 2011)

Calcul Varianta 1
Total suprafata 4800 mp
Supafata inchiriata fara drept de deducere 206 mp
4800 X 4,29% = 206 mp
1 190 0005 ani = 238 000 ron an
238 000 X 4,29% = 10 210 ron an
10 210 12 luni = 851 ron lunar

Calcul Varianta 2
1 190 000 X 4,29% = 51 051 ron
51 0151 5 ani = 10 210 ronan
10 210 12 luni = 851 ron lunar

TVA ajustata (nedeductibila) in suma de 851 ron lunar:
-se inregistreaza contabilcu formula 635=4426 851
-se inregistreaza in declaratia 300 la rd. 26 cu semnul minus

Calcul Ajustare pentru modernizarea cladirii
Valoare modernizari este de 600.000 ron si TVA aferenta de 114.000 ron

Perioada de ajustare: 5 ani (60 luni) incepand cu data finalizarii modernizarilor adica 30 noiembrie 2006

Ajustarea TVA deduse aferenta modernizarilor, noiembrie 2008 - octombrie 2013, respectiv 60 luni (2 luni 2008, 12luni 2009,2010,,2011,2012, 10 luni 2013)

Calcul Varianta 1
Total suprafata 4800 mp
Supafata inchiriata fara drept de deducere 206 mp
4800 X 4,29% = 206 mp
114 0005 ani = 22 800 ron an
22 800 X 4,29% = 978 ron an
978 12 luni = 82 ron lunar

Calcul Varianta 2
114 000 X 4,29% = 4 891 ron
4 891 5 ani = 978 ronan
978 12 luni = 82 ron lunar.

TVA ajustata (nedeductibila) in suma de 82 ron lunar:
-se inregistreaza contabilcu formula 635=4426 82
-se inregistreaza in declaratia 300 la rd. 26 cu semnul minus

B. Societatea a considerat ca nu este cazul sa aplice prorata prevazuta la art. 147 din Codul Fiscal, deoarece nu face achizitii de bunuri sau servicii destinate exclusiv activitatii scutite cu drept de deducere.
Motivele deciziei de a NU aplica prorata sunt urmatoarele:
-suprafata de 206 mp inchiriati bancii, in regim de scutire fara drept de deducere, sant situati la parterul imobilului cu intrare separata din strada si datorita acestei pozitionari banca nu beneficiaza si de alte servicii din partea proprietarului (nu folosesc liftul, sistem securizat de acces, paza, curatenie in spatii comune etc.)
- utilitatile sant refacturate, cu cota de TVA 19%, catre banca, exact la acelasi pret pe care proprietarul il achita furnizorilor de utilitati.
- revizia centralei termice si spalatul exterior cladirii la aceste servicii se aplica procentul de 4,29%, care este aferent saptiului bancii, si se considera nededulctibil inregistrat in contabilitate cu formula contabila 635=4426 si se trece in declaratia 300 la rd.26.
- conform art 147 (3) achizitiile destinate exclusiv realizarii de operatiuni care permit exercitarea dreptului de deducere, inclusive de investitii destinate realizarii de astfel de operatiuni, se inscriu intr-o coloana distincta din jurnalul pentru cumparari iar taxa deductibila aferenta acestora se deduce integral.
- conform art 147 (4) achizitiile destinate exclusiv realizarii de operatiuni care nu dau drept de deducere, precum si de nvestitii destinate realizarii de astfel de operatiuni, se inscriu intr-o coloana distincta din jurnalul pentru cumparari, pentru aceste operatiuni, iar taxa deductibila aferenta acestora nu se deduce.
Punctul 47.(1) din normele de aplicare a Codului Fiscal prevad: in aplicarea art. 147 alin(3) si alin.(4) din Codul Fiscal, daca bunurile sau serviciile achizitionate pot fi alocate partial activitatii care nu da drept de deducere si partial activitatii care da drept de deducere, nu se aplica prevederile art. 147 alin. (5) din Codul Fiscal, respectiv deducerea taxei pe baza de prorata.

Va rugam sa aveti amabilitatea de confirma daca rationamentul si modul de calcul al ajustarilor expus mai sus este corect.

Daca situatiile expuse mai sus nu sunt judecate corect, va rugam sa ne precizati baza legala aplicabila si ajutarile corecte care s-ar impune?