Principalele riscuri de spalare a banilor in imobiliare

Profeanu Laura

18 Aug 2025

Spete pe acelasi subiect

7 tipologii cu care se pot confrunta agentii si dezvoltatorii, conform Raportului de evaluare sectoriala ONPCSB - sectorul imobiliar

1) Ascunderea beneficiarului real al unui activ imobiliar

”Beneficiarul real al societatii poate fi ascuns prin utilizarea de actionari persoane fizice si administratori nominali, trecuti in actele publice, dar care sunt simple paravane pentru adevaratul actionar sau pot fi persoane juridice, iar la o verificare va rezulta ca acestia au adresele in paradisuri fiscale”.

2) Canalizarea fondurilor ilicite prin credite ipotecare

”Este o metoda sofisticata de disimulare a provenientei fondurilor obtinute ilegal, prin integrarea acestora in sistemul financiar formal sub forma rambursarii unui credit”.

Pe scurt. Integrarea banilor in sistemul financiar ca „rate ipotecare”, inclusiv ipoteci multiple, supradimensionate, de la creditori diferiti sau plata ratelor in numerar.
Indicatori. Mai multe ipoteci simultane; raport imprumut/valoare neobisnuit; creditori nereglementati; ipotecarea repetata a aceleiasi proprietati; „preluarea” unui credit ipotecar existent; rate platite in numerar.
Masuri. Colectarea dovezilor de venit si a programarilor de plata; interzicerea/limitarea cash-ului pentru rate/avans; confirmari directe cu creditorii; semnalarea ipotecilor succesive.

3) Convertirea rapida a fondurilor ilicite intr-un activ imobiliar

Pe scurt. Achizitie „pe repede inainte”, adesea fara ipoteca, sub pretul pietei si cu aranjamente paralele (diferenta „la negru”), finalizata uneori fara agent, cu avans cash.
Indicatori. Pret substantial sub piata + compensare separata; graba nejustificata la inchidere; evitarea intermediarilor; avansuri in numerar.
Masuri. Verificare independenta a valorii (comparabile, evaluator); politica „no cash”; includerea declaratiilor anti-aranjamente; raportarea tranzactiilor suspecte.

4) Vanzarea/revanzarea/renovarea de case pentru a transforma fonduri ilicite in fonduri curate

Pe scurt. „Flipping” accelerat (cumpar – renovez - vand) sau imprumuturi intra-grup fara dobanda, folosind proprietatea drept garantie, pentru a extrage lichiditate „curata”.
Indicatori. Revanzari frecvente fara cresterea stocului detinut; imprumut „catre sine”/de la asociat, fara dobanda; executare garantie dupa neplata deliberata a imprumutului.
Masuri. Istoric tranzactional pe imobil; analiza legaturilor intre parti; solicitarea documentatiei de renovare (oferte, contracte, plati trasabile); atentie la preturi umflate artificial post-renovare.

5) Achizitionarea de bunuri imobiliare in scopuri infractionale

Pe scurt. Proprietati cumparate in „zone de interes” pentru operatiuni criminale, inclusiv cartiere premium (pentru a reduce suspiciunile) sau contraste puternice intre zone foarte bune si foarte proaste.
Indicatori. Achizitii concentrate geografic aproape de „clientii” activitatii ilicite; detinere in zone diametral opuse ca profil socio-economic; management „in proximitate” pentru control operational.
Masuri. Verificari sporite pe destinatia utilizarii; clauze de utilizare conforma in contract; informari imediate catre autoritati la suspiciuni rezonabile.

6) Spalarea baniilor prin tranzactii imobiliare anulate

Pe scurt. Se plateste un avans (din fonduri ilicite), apoi se renunta la tranzactie si se primeste rambursarea (partiala/integrala) prin transfer bancar - bani „spalati”.
Indicatori. Serii de avansuri si renuntari intr-un interval scurt; rambursari neobisnuit de rapide/mari; motive contractuale invocate repetitiv (documentatie, „schimbare de intentie”).
Masuri. Politica stricta pentru restituirea avansurilor (KYC re-verificat, trasabilitate sursa fonduri, termene de „cool-off”); alerte interne pe rambursari atipice; informare ONPCSB la suspiciuni.

7) Dobandirea unei surse legale de venit si amestecarea acesteia cu bani de provenienta ilicita

Pe scurt. Se cumpara proprietati pentru inchiriere (real sau fictiv), iar veniturile declarate din chirii „amesteca” fondurile murdare cu fluxuri legitime, fiind greu de detectat.
Indicatori. Inchirieri declarate dar nealiniate cu piata/ocuparea reala; plati de chirie prin canale opace; proprietati achizitionate prin interpusi, urmate de „randamente” neobisnuite.
Masuri. Contracte de inchiriere verificabile (identitate chiriasi, plati bancare); audit periodic al gradului de ocupare; evitarea incasarilor cash; corelarea veniturilor cu piete/ANAF.

Checklist pentru conformitate (de folosit „la birou”)

1.Politica no-cash pentru avansuri/chirii; justificare SOF/SOW pentru sume mari.

2.Proceduri UBO/PEP/sanctiuni + screening la fiecare schimbare de structura sau parte contractanta.

3.Valori verificate independent (comparabile/evaluari) pentru a detecta sub/supra-evaluari sau flipping artificial.

4.Alerte pe rambursari de avansuri si pe revanzari accelerate.

5.Trasabilitate chirii (contracte + plati bancare), mai ales la portofolii achizitionate prin interpusi. 

Studii de caz si articole despre spalarea banilor