TVA redusa aplicata gresit la vanzarea de imobile: ANAF obliga compania sa achite diferenta pana la cota standard

Profeanu Laura

19 Sep 2025

Spete pe acelasi subiect

O situatie relevanta pentru piata imobiliara a fost semnalata de ANAF in rapoartele de inspectie fiscala finalizate in luna iunie 2025. O societate din domeniul constructiilor (CAEN 4120) a fost obligata sa achite diferente semnificative de TVA, dupa ce a aplicat in mod eronat cotele reduse la livrarea unor imobile.

Cum a aparut problema

Compania a vandut spatii comerciale catre persoane fizice aplicand cota redusa de TVA (5% sau 9%, in functie de moment). In urma inspectiei fiscale, organele ANAF au stabilit ca aceasta interpretare este gresita: facilitatea prevazuta de Codul fiscal se referea exclusiv la locuinte - apartamente sau case - care indeplinesc anumite conditii, nu la spatii comerciale.

Ce prevede legislatia

Facilitatea privind TVA redusa pentru locuinte, era aplicabila doar daca imobilul:

- avea o suprafata utila de maximum 120 mp (fara anexe gospodaresti);

- avea o valoare de maximum 600.000 lei (fara TVA, incluzand terenul pe care este construit);

- putea fi folosit ca locuinta inca de la momentul livrarii;

- era achizitionat de o persoana fizica ce nu mai beneficiase anterior de o locuinta cumparata cu TVA redus.

Astfel, orice imobil destinat activitatilor comerciale sau cumparat suplimentar de aceeasi persoana nu intra in sfera facilitatii.

Context legislativ actual

De la 1 august 2025, prin Legea nr. 141/2025, cota redusa de TVA pentru locuintele noi a fost eliminata. Exista insa o perioada tranzitorie: pentru antecontractele incheiate inainte de aceasta data, cota de 9% mai poate fi aplicata pana la 31 iulie 2026. Incepand cu august 2025, toate livrarile de locuinte noi sunt supuse cotei standard de 21%.

Alte nereguli constatate

In acelasi caz, inspectorii ANAF au mai descoperit:

1. Cu privire la impozitul pe profit

Organele de inspectie fiscala au constatat urmatoarele deficiente:

- venituri impozabile contabilizate de catre societate in contul 419 - "Avansuri clienti", constituite din sumele incasate incepand cu anul 2019 pentru apartamentele promise a fi vandute pana la data de 30.11.2024, asa cum a reiesit din antecontractele prezentate la inspectia fiscala;

- cheltuieli cu amortizarea nedeductibile fiscal, stabilite ca diferenta intre valoarea contului 6811 "Cheltuieli de exploatare privind amortizarea imobilizarilor" inregistrata in contabilitate si suma amortizarii lunare conform registrului imobilizarilor pentru luna septembrie 2024;

-cheltuieli cu amortizarea inregistrata in perioada iulie 2022 septembrie 2024 pentru autoturisme peste limita deductibila de 1500 lei/luna si pentru care nu au fost prezentate documente justificative (foi de parcurs, ordine de deplasare etc) in vederea utilizarii in folosul operatiunilor economice, achizitia acestora fiind considerata din punct de vedere fiscal ca reprezentand bunuri achizitionate in favoarea asociatului, respectiv venituri din alte surse (societatea nu mai are profit nerepartizat);

- cheltuieli cu utilitatile inregistrate de catre societate in baza facturilor emise de catre furnizorii de utilitati, cheltuieli ce nu sunt aferente activitatii economice a societatii verificate;

- cheltuieli cu asigurarea CASCO, dobanzi, comisioane, aferente autoturismelor achizitionate in favoarea actionarului unic;

- cheltuieli cu piesele de schimb si manopera pentru reparatiile auto, pentru care deductibilitatea este de 50%, conform prevederilor legale;

- impozit pe profit declarat in plus de societate, nejustificat prin declaratiile rectificative cod 710.

2. Cu privire la TVA

- TVA deductibila aferenta cheltuielilor cu revizii si reparatii autoturisme cu 50% TVA deductibila;

- TVA aferenta utilitatilor nerefacturate catre persoanele care detin apartamente si nu au incheiat contracte de utilitati cu furnizorii locali.

3. Cu privire la dividende

La impozitul pe veniturile din dividende s-a stabilit pentru perioada verificata o diferenta suplimentara, reprezentand impozit nedeclarat de societate prin declaratia D100 la momentul ridicarii dividendelor de catre asociati sau la scadenta soldului ramas neridicat pana la sfarsitul anului in care a fost aprobata distribuirea dividendelor.

4. Cu privire la impozitul pe veniturile din alte surse

- pentru trei autovehicule la care nu au fost acceptate la deducere taxa pe valoarea adaugata si cheltuielile cu amortizarea, sumele utilizate pentru achizitia acestor autovehicule au fost considerate venituri din alte surse, impozabile la nivelul persoanelor fizice, pentru care se aplica stopaj la sursa;

- impozit pe veniturile din alte surse aferent soldului debitor (in valoare bruta) al contului 542 "Avansuri de trezorerie";

- impozit aferent sumelor achitate in numele locatarilor pentru utilitatile acestora, fara a fi refacturate.

Concluzie

Cazul prezentat de ANAF arata cat de important este ca societatile sa respecte cu strictete legislatia fiscala in ansamblul ei. Nu doar aplicarea incorecta a cotei reduse de TVA pentru imobilele vandute poate genera diferente de plata, ci si alte practici precum: inregistrarea eronata a veniturilor si cheltuielilor, deducerea nejustificata a cheltuielilor cu autoturismele, nedeclararea la timp a impozitului pe dividende sau tratamentul incorect al avansurilor si al utilitatilor.

In consecinta, extinderea nejustificata a facilitatilor fiscale, lipsa documentelor justificative si interpretarile „creative” atrag obligatii suplimentare de plata. Mesajul pentru companii si profesionistii contabili este unul clar: conformarea fiscala trebuie tratata cu maxima responsabilitate, pentru ca inspectiile fiscale pot scoate la iveala abateri pe mai multe paliere, iar consecintele pot fi devastatoare.

Studii de caz si articole despre cota redusa