Venitul din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal - impozitare si exceptii

Profeanu Laura

20 Sep 2025

Spete pe acelasi subiect

Codul fiscal reglementeaza distinct tratamentul veniturilor obtinute de persoanele fizice din transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia asupra imobilelor din patrimoniul personal. Aceste venituri nu se incadreaza in categoria veniturilor din activitati independente sau investitii, ci constituie o categorie speciala supusa impozitarii la sursa.

Cand se datoreaza impozitul?

Potrivit art. 111 alin. (1) din Codul fiscal, impozitul se datoreaza in cazul transferului prin acte juridice intre vii (vanzare, schimb, donatie, dare in plata, renta viagera, intretinere, aport la capital social etc.) asupra:

- terenurilor de orice fel, fara constructii.

Prin constructii de orice fel se intelege:

- constructii cu destinatia de locuinta;

- constructii cu destinatia de spatii comerciale;

- constructii industriale, hale de productie, sedii administrative, platforme industriale, garaje, parcari;

- orice constructie sau amenajare subterana ori supraterana cu caracter permanent, pentru a carei edificare este necesara autorizatia de constructie in conditiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii;

Prin terenul aferent constructiilor se intelege: terenuri-curti, constructii si anexele acestora, conform titlului de proprietate, identificat printr-un identificator unic - numarul cadastral - sau care constituie un singur corp funciar.

Prin terenuri de orice fel, fara constructii, se intelege: terenurile situate in intravilan sau extravilan, indiferent de categoria de folosinta, cum ar fi: curti, gradini, teren arabil, pasune, faneata, teren forestier, vii, livezi si altele asemenea pe care nu sunt amplasate constructii si nu pot fi incadrate in categoria terenurilor aferente constructiilor.

Impozitul se calculeaza la valoarea tranzactiei, aplicand urmatoarele cote:

3% pentru imobile detinute pana la 3 ani inclusiv;

1% pentru imobile detinute mai mult de 3 ani.

Determinarea perioadei de detinere se face in functie de data dobandirii proprietatii (actul de dobandire, procesul-verbal de receptie, hotarare judecatoreasca, data decesului autorului succesiunii etc).

Pentru transmisiunea dreptului de proprietate si a dezmembramintelor acestuia cu titlul de mostenire, nu se datoreaza impozit, daca succesiunea este dezbatuta si finalizata in termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii. In cazul nefinalizarii procedurii succesorale in termenul prevazut mai sus, mostenitorii datoreaza un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale.

Impozitul se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dreptul de proprietate, dezmembramintele sale sau nuda proprietate, dar, daca valorile declarate de parti, sunt inferioare valorilor minime stabilite prin studiul de piata realizat de catre camerele notarilor publici cu experti evaluatori autorizati, baza de calcul al impozitului o reprezinta:

a) valoarea minima stabilita prin studiul de piata in cazul transferului dreptului de proprietate;

b) 20% din valoarea minima stabilita prin studiul de piata, in cazul in care valoarea declarata de parti este inferioara acesteia;

c) 80% din valoarea minima stabilita prin studiul de piata, in cazul in care valoarea declarata de parti la transmiterea nudei proprietati este inferioara acesteia.

Cine are calitatea de contribuabil?

Normele de aplicare (pct. 33 din H.G. nr. 1/2016) stabilesc ca obligatia de plata a impozitului revine persoanei fizice din patrimoniul careia se transfera dreptul de proprietate, astfel:

- vanzatorul in cazul vanzarii-cumpararii;

- cedentul in contractul de intretinere sau de renta viagera;

- donatarul, in cazul donatiei, daca se incadreaza in Titlul IV al Codului fiscal;

- copermutantii/coschimbasii, in cazul schimbului imobiliar;

- mostenitorii, in cazul transferului pentru cauza de moarte;

- persoana fizica ce aduce aport in natura, in cazul aportului la capitalul social.

Cazuri de neimpozitare

Impozitul NU se datoreaza in situatiile prevazute la art. 111 alin. (2) din Codul fiscal:

- dobandirea prin reconstituirea dreptului de proprietate (legi speciale – fond funciar);

- donatii intre rude si afini pana la gradul III inclusiv si intre soti;

- desfiintarea actelor de transfer cu efect retroactiv;

- notarea posesiei de fapt in cartea funciara (Legea cadastrului nr. 7/1996);

- o singura dare in plata efectuata conform Legii nr. 77/2016.

Totodata, nu constituie transfer impozabil dobandirea proprietatii prin uzucapiune (constatata prin hotarare judecatoreasca definitiva).

Calculul si retinerea impozitului

Impozitul se calculeaza prin aplicarea cotei la valoarea tranzactiei declarate in actul autentic.

Notarul public are obligatia de a calcula, incasa si vira impozitul la bugetul de stat, odata cu autentificarea actului.

Persoana fizica NU are obligatia de a depune declaratii fiscale suplimentare pentru acest tip de venit.

Aspecte practice

Perioada de detinere trebuie verificata atent, in functie de modul de dobandire (acte de proprietate, certificate de mostenitor, procese-verbale de receptie). In cazul dezmembrarilor, alipirilor sau schimburilor, data dobandirii se determina conform regulilor detaliate din Normele metodologice. Pentru proprietati detinute in cote-parti dobandite la date diferite, impozitul se calculeaza distinct pe fiecare cota.

Concluzie: Venitul din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal se supune unui regim special de impozitare, simplificat prin calculul si retinerea impozitului direct de catre notar. Totusi, contribuabilii trebuie sa cunoasca regulile privind determinarea perioadei de detinere si situatiile de exceptare, pentru a evita plata nejustificata a impozitului.

Studii de caz si articole despre transfer proprietate