Pro rata si ajustarea TVA

Societate platitoare de TVA, cumpara in regim de scutire de tva un imobil compus din cladire teren in cota indiviza (an 2024).

Destinatia acestui spatiu va fi dupa cum urmeaza:

- activitati administative/birouri/etc in sfera tva (legate de activitatea de comert - activitatea principala pe care o desfasura inainte de achizite imobil)

- inchiriere partiala cu tva catre persoane juridice platitoare tva (prin optiune depusa la ANAF)

- inchiriere partiala fara tva catre neplatitori tva

- vanzare partiala de spatii in regim de scutire

La momentul achizitiei (T0) s-a inregistrat in contabilitate cladirea terenul la valoarea formata din:

1. pretul de achizitie din contractul de vanzare cumparare in forma autentica

2. alte cheltuieli ocazionate de aceasta achizite cum ar fi: comision agentie imobiliara, onorariu notar, alte cheltuieli

3. taxe pentru intabulare proprietate la OCPI nepurtatoare de tva

Cheltuielile de la punctul 2 au fost purtatoare de tva insa valoarea acestor cheltuieli nu a depasit 20% din total valoare achizitie (de la pct 1).

Ulterior achizitiei, societatea a inceput sa efectueze lucrari de modernizare a spatiilor ce urmeaza sa fie vandute/inchiriate in regim de scutire/taxare, lucrari care s-au inregistrat in contabilitate in contul 231-Imobilizari corporale in curs. Nici aceste lucrari de amenajare nu depasesc 20% din valoarea initiala inregistrata in contabilitate (T0) si doar o parte din aceste lucrari de amenajare sunt purtatoare de tva.

Fiecare spatiu din cele ce vor face obiectul vanzarii/inchirierii va primi o identificare in documentatia cadastrala (ex: numar cadastral - corp C1; C2; ETC) si va avea o valoare contabila compusa din: valoare contabila din momentul T0 partial purtatoare de tva valoare contabila amenajari din 231, in momentul T1. Momentul T1 este momentul vanzarii si/sau al predarii spatiilor catre chiriasi.

Mentionez ca vanzarea partiala de spatii/imobile va avea loc in 2024.

Contractele de inchirere sunt cu predare de spatiu in 2024 dar cu perioada de gratie (veniturile din inchirere in regim de scutire se obtin din 2025).

Ce obligatie are societatea in punct de vedere al aplicatii proratei/ajustarii de tva la momentul vanzarii/al inchirierii fara tva, in 2024 si in anii urmatori, cu referire la:

- tva dedus la momentul achizitiei

- tva dedus pentru lucrarile de investitii (mai mici de 20% din valoarea de intrare initiala)

- tva pentru servicii/achizitii in anii urmatori, pentru servicii care privesc ansamblul activitatilor desfasurate de firma (de ex: servicii audit cu tva, servicii contabile/hr cu tva etc.)