Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA

La 01.01.2024 a intrat in vigoare Procedura privind organizarea Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA, conform Ordinului Presedintelui A.N.A.F. nr. 2080/2023.
Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA se va organiza pe baza informatiilor din actele juridice intre vii, cu obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele prevazute la art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3) din Codul fiscal, autentificate incepand cu data de 1 ianuarie 2024, si a informatiilor din "Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023", organizat potrivit Procedurii privind organizarea Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023.

Locuintele vizate sunt cele cu suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, achizitionate de persoane fizice individual sau in comun cu alte persoane fizice.

Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, respectiv suprafata desfasurata, mai putin suprafata aferenta peretilor.

Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 respectiv constructiile cu caracter definitiv sau provizoriu, menite sa adaposteasca activitati specifice, complementare functiunii de locuire, care, prin amplasarea in vecinatatea locuintei, alcatuiesc impreuna cu aceasta o unitate functionala distincta. In categoria anexelor gospodaresti, sunt cuprinse: bucatarii de vara, grajduri pentru animale mari, patule, magazii, depozite, garaje, sere, piscine, etc.

Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2024, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 9%; 

In aplicarea art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Codul fiscal:
a) anexele gospodaresti nu se iau in calculul suprafetei utile a locuintei de 120 mp;
b) valoarea-limita de 600.000 lei cuprinde valoarea locuintei, inclusiv valoarea cotelor indivize din partile comune ale imobilului si a anexelor gospodaresti si, dupa caz, a terenului pe care este construita locuinta, dar exclude unele drepturi de servitute legate de locuinta respectiva.

Completarea Registrului
Registrul se completeaza de notarii publici la data autentificarii actelor juridice cu obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste 600.000 lei, exclusiv TVA, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun, pentru care se aplica cota redusa de TVA.

Cand se utilizeaza Registrul
Registrul se utilizeaza in situatia in care transmitatorul dreptului de proprietate asupra locuintei este inregistrat in scopuri de TVA in Romania, precum si in cazul in care codul de inregistrare in scopuri de TVA al acestuia a fost anulat.

Registrul cuprinde urmatoarele informatii:
- datele de identificare ale dobanditorului (persoana fizica) si ale transmitatorului dreptului de proprietate (persoana juridica);
- adresa completa a locuintei achizitionate cu cota redusa de TVA;
- valoarea fara TVA;
- numarul si data incheierii notariale;
- datele de identificare ale notarului public;
- data si numarul de inregistrare ale inscrierii in registru (generate automat de aplicatia informatica);
- informatiile inscrise in "Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023".

Consultarea registrului
Registrul se consulta de notarii publici pentru a verifica indeplinirea conditiei referitoare la achizitionarea, cu cota redusa de TVA, de catre orice persoana fizica a unei singure locuinte care are o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata.
Indeplinirea conditiei se verifica inainte de autentificarea actelor care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata unui avans reprezentand plata partiala sau integrala a contravalorii achizitiei locuintei a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, cu cota redusa de TVA.

Generarea certificatului
Dupa efectuarea fiecarei inscrieri in registru, precum si dupa fiecare consultare a registrului, notarului public i se elibereaza un certificat generat de aplicatia informatica. Certificatul se ataseaza la documentatia actului autentic incheiat.

Organizarea registrului in anul 2024. Integrarea Datelor
Aplicatia informatica cu ajutorul careia se va organiza registrul, va asigura preluarea tuturor informatiilor inscrise pana la data de 31 decembrie 2023 in "Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023".

Rolul Notarilor Publici:
In anul 2024 notarii vor completa registrul si cu informatiile din actele autentificate in anul 2024, care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele cu TVA de 5%, a caror valoare (inclusiv a terenului pe care sunt construite) nu depaseste de 600.000 lei exclusiv TVA, achizitionate de persoane fizice, daca au incheiat in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023 acte juridice care au ca obiect plata unui avans reprezentand plata partiala sau integrala a contravalorii pentru achizitionarea unei astfel de locuinte.
Aceste modificari sunt menite sa faciliteze o mai buna monitorizare a tranzactiilor imobiliare si sa asigure aplicarea corecta a cotei reduse de TVA in sectorul imobiliar.