Vindeti constant imobile? Aveti grija, ANAF stie si poate recalifica veniturile!

Profeanu Laura

01 Mai 2025

Spete pe acelasi subiect

Persoanele fizice care realizeaza frecvent tranzactii imobiliare trebuie sa fie extrem de atente: vanzarile succesive de imobile pot atrage o recalificare fiscala si, implicit, obligatii fiscale suplimentare. ANAF urmareste aceste operatiuni prin surse sigure de date, cum ar fi contractele notariale si raportarile lunare, iar inspectiile recente au confirmat acest lucru.

Caz concret: activitate independenta mascata sub aparenta
vanzarii ocazionale de bunuri din patrimoniul personal

Intr-un caz verificat de ANAF in februarie 2025, o persoana fizica din Romania care vindea frecvent imobile, a fost supusa unei inspectii fiscale pentru perioada 2022–2023. Pe baza contractelor de vanzare-cumparare obtinute de la notari si a informatiilor din bazele proprii de date, inspectorii au concluzionat ca activitatea are caracter de continuitate si urmareste obtinerea de venituri, ceea ce inseamna ca nu mai este vorba despre simple instrainari din patrimoniul personal, ci despre o activitate independenta, cu regim fiscal complet diferit.

Consecinte fiscale:

• Impozit de 10% pe venit (nu 1% sau 3% ca in cazul transferurilor ocazionale);
• Obligatia de a plati contributii sociale: 25% contributia la pensii (CAS); 10% contributia la sanatate (CASS);
• Depasirea plafonului de scutire de TVA (300.000 lei) implica obligatia de inregistrare ca platitor de TVA si aplicarea TVA pentru vanzarile viitoare.

Daca vanzarile ar fi fost ocazionale, s-ar fi aplicat tratamentul fiscal prevazut la art. 111 alin. 1 din Codul fiscal, care prevede ca, la transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia, asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza un impozit care se calculeaza la valoarea tranzactiei prin aplicarea urmatoarelor cote:

a) 3% pentru constructiile de orice fel si terenurile aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, detinute o perioada de pana la 3 ani inclusiv;

b) 1% pentru imobilele descrise la lit. a), detinute o perioada mai mare de 3 ani.

Daca veniturile nu sunt ocazionale, devin venituri din activitati independente, care trebuie declarate prin formularul 212 (Declaratia unica), iar taxele aferente se platesc pana la 25 mai a anului urmator realizarii veniturilor.

Potrivit art. 269 din Codul fiscal si normelor date in aplicare, este considerata persoana impozabila orice persoana care desfasoara, de o maniera independenta si indiferent de loc, activitati economice care cuprind activitatile producatorilor, comerciantilor sau prestatorilor de servicii, inclusiv activitatile extractive, agricole si activitatile profesiilor liberale sau asimilate acestora. De asemenea constituie activitate economica exploatarea bunurilor corporale sau necorporale in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate.

In cazul achizitiei de terenuri sau de constructii de catre persoana fizica in scopul vanzarii, livrarea acestor bunuri reprezinta o activitate cu caracter de continuitate daca persoana fizica realizeaza mai mult de o singura tranzactie in cursul unui an calendaristic:

• daca persoana fizica realizeaza o singura livrare intr-un an aceasta este considerata ocazionala si nu este considerata o livrare impozabila;
• daca intervine o a doua livrare in cursul aceluiasi an, prima livrare nu se impoziteaza, dar este luata in considerare la calculul plafonului de TVA prevazut la art. 310 din Codul fiscal (in prezent, 300.000 lei);
• totusi, daca persoana fizica deruleaza deja constructia unui bun imobil in vederea vanzarii, activitatea economica fiind deja considerata inceputa si continua, orice alte tranzactii efectuate ulterior nu mai au caracter ocazional.

Notarii informeaza lunar ANAF – „invizibilitatea” nu exista

O perceptie gresita des intalnita este ca, daca nu exista o firma sau o PFA, ANAF nu are cum sa afle despre tranzactiile imobiliare. Realitatea este cu totul alta: notarii publici transmit lunar catre ANAF, prin formularul 208, toate informatiile relevante privind contractele de vanzare-cumparare (partile contractante, valorile, impozitele retinute etc.).

Inchirierea fara declaratii? Alta sursa de risc

In acelasi caz, ANAF a constatat ca persoana fizica nu si-a declarat nici veniturile din chirii obtinute pentru doua imobile in perioada 2020–2023 si nici nu a inregistrat contractele la organul fiscal competent. Conform legislatiei in vigoare, aceste venituri trebuie declarate si supuse impozitarii, iar in functie de cuantumul lor, se datoreaza si contributiile sociale.

Concluzie: vindeti constant imobile?
Iata ce trebuie sa faceti:

• Evaluati frecventa si natura tranzactiilor – daca acestea sunt repetate si urmaresc obtinerea de profit, este vorba de o activitate economica;
• Luati in considerare inregistrarea fiscala ca persoana fizica autorizata (PFA) cu cod CAEN 6810 – cumpararea si vanzarea de bunuri imobiliare proprii;
• Verificati depasirea plafonului de TVA si, daca este cazul, solicitati inregistrarea in scopuri de TVA;
• Declarati toate veniturile - atat din vanzari, cat si din chirii - si achitati taxele aferente.

Recomandare: Consultati un profesionist contabil sau fiscal inainte de a initia sau continua activitatea de vanzare constanta de imobile. Surprizele de la ANAF pot insemna mii de lei in debite suplimentare si accesorii (dobanzi si penalitati).

Studii de caz si articole despre vanzare imobil