Veniturile din chirii platite persoanelor fizice de catre persoanele juridice

OUG nr. 115/2023 a introdus un nou articol in Codul fiscal (art. 84 indice 1) care se aplica incepand de la 01.01.2024, cu urmatorul cuprins:

Art. 84 indice 1: Reguli privind stabilirea impozitului pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor, altele decat cele din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila
(1) In cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, altele decat cele din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, venitul brut reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti. Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.
(2) In situatia in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute, venitul brut se determina pe baza cursului de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei, din ziua precedenta celei in care se efectueaza plata.
(3) Venitul net din cedarea folosintei bunurilor, altul decat venitul din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, se stabileste la fiecare plata, de catre platitorii de venit, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra acestuia.
(4) Platitorii veniturilor, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila au si obligatia de a calcula, retine, declara si plati impozitul corespunzator sumelor platite.
(5) Impozitul se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net si se retine la sursa, de catre platitorii de venituri prevazuti la alin. (4), la momentul platii veniturilor.
(6) Impozitul calculat si retinut reprezinta impozit final si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.
(7) Contribuabilii nu au obligatia de completare a Registrului de evidenta fiscala si de conducere a evidentei contabile.

Analiza noilor prevederi introduse de OUG 115/2023 in ceea ce priveste impozitarea veniturilor din chirii, arata o schimbare semnificativa in responsabilitatile fiscale ale persoanelor juridice (sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila) care sunt chiriasi in spatii proprietatea persoanelor fizice.

CE IMPLICA ACESTE SCHIMBARI:

1. Calculul impozitului de catre persoanele juridice: Cand o persoana juridica plateste chiria, va trebui sa calculeze impozitul pe chirii in baza venitului net (prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20%). Aceasta reprezinta o responsabilitate suplimentara pentru firme, deoarece anterior, sarcina revenea proprietarului persoana fizica.
2. Plata chiriei diminuata cu impozitul: persoana juridica va plati proprietarului (persoanei fizice) contravaloarea chiriei, dar diminuata cu impozitul calculat.
3. Depunerea declaratiei (D100) si plata impozitului: La sfarsitul fiecarei luni, persoana juridica va trebui sa declare si sa plateasca la ANAF impozitul pe chirii calculat si retinut. Aceasta inseamna o frecventa lunara de raportare si plata, crescand sarcina administrativa pentru firme.
4. Depunerea declaratiei anuale: In plus, firmele vor avea obligatia de a depune o declaratie informativa anuala cu privire la chiriile platite si impozitul retinut. Aceasta declaratie va trebui sa fie depusa pana la data de 28 februarie a anului urmator.
5. Implicatii pentru proprietari multipli: In cazul in care un bun este inchiriat si se afla in proprietatea a doua sau mai multor persoane, impozitul se calculeaza si se declara separat pe fiecare cota parte a proprietarilor.

Aceste schimbari reprezinta o crestere a sarcinii administrative pentru persoanele juridice  care inchiriaza spatii de la persoane fizice. Firmele vor trebui sa fie atente la calculul corect al impozitelor si la respectarea termenelor de depunere a declaratiilor fiscale.

Este important pentru toate partile implicate - atat firmele, cat si proprietarii persoane fizice - sa fie constiente de aceste modificari si sa se pregateasca corespunzator.

DIN PUNCT DE VEDERE AL IMPOZITULUI PE PROFIT (art. 25 din Codul fiscal) incepand cu 01.01.2024, urmatoarele cheltuieli au deductibilitate limitata:

- 50% din valoarea cheltuielilor de functionare, intretinere si reparatii aferente unui sediu aflat in locuinta proprietate personala a unei persoane fizice, folosita si in scop personal, corespunzatoare suprafetelor puse la dispozitia contribuabilului in baza contractelor incheiate intre parti, in acest scop (pana la 31.12.2023, nu are prevazuta aceasta limitare la 50%).

- 50% din valoarea cheltuielilor de functionare, intretinere si reparatii aferente unui sediu social achizitionat de catre contribuabil in cladiri de locuinte sau in cladiri individuale de locuit, din ansambluri rezidentiale definite potrivit prevederilor legale, care nu este utilizat exclusiv in scopul activitatii economice. In cazul in care sediul social, aflat in patrimoniul contribuabilului, este utilizat in scop personal de catre actionari sau asociati, cheltuielile respective sunt considerate ca fiind efectuate in favoarea acestora, fiind nedeductibile la calculul rezultatului fiscal.